2014年11月1日星期六

比较屋主与租客的利益得失

假设屋价720千,贷款648千,供30年,供期3500(2000利息,1500本金)

我不懂租金是否能够追得上供期,但我可以蛮肯定的说通膨肯定追得上房贷利息有余。。。

1,10万(头期7.2万,印花税等等)
2,54万(1500x12x30)
3,15万(每年门牌税,装修等)


屋主 租客
支出80万 支出72万
租金收入72万 租金月贷价差利益 54万
门牌税/装修利益 15万
-8万,30年后有间完全属于自己的屋子, 每月收取2000净租金退休用(假设租金不升)或者把屋子留给下一代,下一代每月可以得到净租金2000(假设租金不升),假设屋子没卖, 租金拿多30年就是12X30X2000=72万 -3万,30年后继续租屋,由孩子来给租金?那时孩子再用30年支出72万(假设租金不升),扣掉所有利差利益再亏3万,整整60年过去了除了亏了6万外,自己和孩子什么屋子资产都没有?

我身边很多人说不用理孩子那么多,让他们自己应付。。。我本身因为家境出身比较穷,所以我可以的话希望下一代会过得好点。。。所以我退休时不想让孩子烦我的退休生活费,而且我想留资产给下一代,如果他们是人才他们可以更好发挥,如果他们是废材至少可以保他饿不死。

如果租客不续约,寻租他处,屋主可以另找租客,只要屋主本身有足够资金应付房贷供期,问题不大,除非屋子完全是难以出租的。。这种情况下屋主可以拿来自住,本来自住的屋子出租。。要两间屋子都难以出租不是那么容易的,除非投资眼光极差。

我本身买了两间屋子,一间是单层排屋43年前是18千,我买时是375千,两年后的今天是600千。。第二间双层排屋35年前是40千,我买时半年前是760千,现在是900千。我算过这两间屋子的每年平均复利是6-8%,如果剔处这几年显著涨幅的话,每年平均复利也有5-6%。。。。5-6%的每年平均复利会夸张吗?我相信没有多少人会说夸张。。。而我算过这每年平均5-6%复利,将让我的两间屋子30年变成260万以及390万

我相信30年后仍然有人会要买我的屋子,因为是排屋他们可以打掉重建。。别说30年后,现在在我买的屋子四周围很多人都在这样做,我相信在成熟旧区排屋花园区蛮常见的事情。。。至于新的排屋?一来太郊外,不然就是单层没建了,双层则卖价是120万以上。

我觉得房产真正重要不是赚,而是怎样抵抗通膨以及让自己有个地方可以成家安定下来。。。同时可以逐步累积自己的资产财富。。。你说的租客省下69万是价差利益。。而这省下的钱租客会否好好利用投资什么的还是仍然会花掉出去呢?以人性的角度来看,通常会花掉在生活/享受上了。。。当然。。如果能够拿来好好运用投资得到每年平均复利回酬10%以上(我没有真正算,但观乎69万不是开始的数目,所以回酬百分比需要比较高,甚至乎可能需要超过10%),30年后可能也是可以拥有和屋主相同的资产财富数额。。。。但问题是多少人可以做到?人性而言,屋子是不动产流动率比较低所以老老实实的供完屋子的人大把,其他投资项目通常流动率比房产高,投机取巧赌博的机会比较大,亏钱的机会也比较大。。如果你说钱拿来做生意另外讲。。

以上纯属分享,讨论与个人观点。。不同人会面对不同情况,不能一概而论。

2014年9月23日星期二

第一间屋子的50%印花税折扣

很多人都有这个第一间屋子的50%印花税折扣的感到很困惑,尤其是贷款的印花税的50%折扣。。。如果查看一些网站和论坛, 有人说没有折扣, 有人说有...让人困惑不懂哪个才是正确的...

经过一阵搜寻,我找到以下:

Government Treasury Website

写propose罢了?不懂有没有实行?

http://www.treasury.gov.my/bajet2011/data/speech/bs11.pdf

86. In addition, first time house buyers will also be given stamp duty exemption of 50% on instruments of transfer on a house price not exceeding RM350,000. The Government also proposes that stamp duty exemption of 50% be given on loan agreement instruments to finance such first-time purchse of houses.

http://www.treasury.gov.my/bajet2011/data/speech/appendices11.pdf

根據上面appendix 14说的, 应该是有...

透过网上的律师网友终于搞清楚,只要屋子是所指的价格或以下(2010-2012是350千,2012-2014是400千),不管是S&P还是贷款的印花税都是可以拿到50%折扣。。。不过需要以下条件:

1)买的屋子是residential而不是commercial title的屋子
2)买价不超过指定价格(2010-2012是350千,2012-2014是400千)
3)买家没有拥有任何residential title产业
4)买家是马来西亚公民
5)印花税50%折扣有效期限内申请(2010-2012是350千,2012-2014是400千)
6)只能申请折扣一次

S&P印花税折扣的Act



贷款印花税折扣的Act:

2014年8月27日星期三

30岁是人生的分水岭

最近和友人谈到。。。所谓的7年之痒,和很多情侣都是在30岁左右分开。。。时间上很吻合(22-23岁大学毕业,多7年就是29-30岁了)。。。。。。除了因为在一起7年了不走入婚姻人心思变外,另外一个可能导致分开的是人到30岁了。。。

男生很多已经有了一定的事业与能力。。所谓的30而立。。有了能力+贪心忘旧+年轻美眉诱惑下(基本上18-30岁女生都喜欢30岁左右的男生,比较事业稳定有经济能力,基本上属于红海竞争)就抛弃了原任选择第三者了。。。身边朋友有这样的例子。。。

女生方面,因为已经属于到达了要成家生子的年龄,如果身边男生还没有能力成家或还没定性,很多女生都会选择放弃因为不想等了。。

当然,也有很多人不管男女30岁左右了会开始思考自己的下半生,思考目前的伴侣是否适合在自己的下半生人生计划中。。。觉得不适合的也干脆分了。。。

你怎么说?

2014年7月5日星期六

中庸才是王道

爱情与面包。。。有支持偏向爱情的支持者,有偏向面包的支持者,各有观点与论点。。。也有偏向中庸之道的,我是其中之一。。两边如何取得平衡点才是最高境界啊。。。。毕竟每个人与另外一个人的相处方式都不同,一种单一的相处方式不是适合天下每个人的。。。只有靠个别情侣们寻找适合自己的方式。。。如果找不到证明彼此有缘无份吧。。不必勉强在一起只让双方痛苦。。人要学会何时放手。。

身体与灵魂,哪个比较重要?当然是两者啊!如果只有拳王的体魄但是是白痴;又或是超级天才但是全身瘫痪无法动弹,两者都及不上一个普通健全的人啊。。。

个人认为中庸才是王道
http://baike.baidu.com/view/47901.htm

2014年7月4日星期五

时也,命也,运也。

时也,命也,运也。

每个人的天生命格,运气,环境,遭遇,智慧,都不一样。

http://zhidao.baidu.com/question/2046242.html

有个故事:一个人是算命佬,他自己和当今皇帝的时辰八字是一样的,就觉得非常纳闷为何那个人可以做皇帝,自己反而做江湖算命佬,所以他跑去问一个道行更高深的高人,本来高人是闭门不见任何人,但算命佬写下自己时辰八字叫下人拿给他看,高人看了就立刻出来见他,见到他是算命佬样就说:你是南方人。算命佬奇怪问道:做么你知道我是南方人?高人说:你的时辰八字和当今皇帝一模一样。。。如果是北方出身的北方人,就会做皇帝,如果是南方出生的,就做算命师。。

当然,你也可以说,如果有能力,算命佬也可以造反去打皇帝抢个位子来做。。。但是有些人是天生穿起龙袍不像太子的。。。一个人的人生包含了天、地、人这三个因素。。天生的命格决定了一个人的lvl局限可以去到哪里,地理环境影响了一个人的成长过程,怎样做人决定了他的人格思想与做事的影响力,而天、地、人这三者也互相影响的。。

虽然,天生命格我们没有能力逆天转命,地理环境我们不能改变小时的因为没有能力但长大了我们可以改变我们要在什么环境过活,我们更可以改变自己的人格思想与做事的态度能力等。。。在我们有限的能力努力下,生活仍然会越来越好的。

致:时常纠结于金钱与需求中的人。。

我另外分享的帖(白头偕老),说明了。。其实爱情中,就算缺少了强的经济能力,就算生活比较清苦,仍然能够过得开心幸福。。。仍然能够白头偕老的。。。

为什么以前物资缺乏的年代能够有这样的爱情与婚姻,现在物资比较丰富了反而分手出轨离婚案件越来越多了呢?有人说,这是因为时代进步了,人们要求进步了,所以不能够满足于低生活水平。。。某种程度上我赞同这说法,但。。。。

有位股坛前辈,最经典的语录就是:人需要的不多,想要的却太多。

富爸爸。穷爸爸作者说:人们生活在老鼠圈内,被欲望与恐惧推动。

对于这两句,我深深地体会到其中的精粹。。因为我自小家境比较穷,形成我比较少的物质欲望。。。少了物质欲望,我可以看到很多事情看得更清楚。。。我所看到的是,人们因为物质/享受的欲望,所以把对伴侣对爱情对婚姻的物质要求也比以前提高了许多,甚至达到了本末倒置的情况,注重物质/面子与经济能力反而忽略了最重要的感情部分。。。

我不是叫大家采取低水平的生活品质,而是很多时很多要求都是过于注重物质了。。其实维持一段感情一段婚姻需要的不是很多,只是想要的却太多。。。。。爱情变得被欲望与恐惧扭曲了。。。其实我认为,就算经济能力不强,只要两人肯心连心一起去努力,未来是会越来越好的。。。人嘛。。知足常乐。。。这是古人的智慧。。。。有人会说,缺少了对物质的欲望,可能人就停止进步了。。。说得也是。。。所以我建议,与其让欲望与恐惧推动你的人生,倒不如让梦想与希望来推动你的人生。。。你应该会更快乐些。。。。同时不会让自己停止进步。。

白头偕老。。。。

最近很多关于金钱与感情瓜葛的故事。。。好像都没有什么好结局。。。我就分享个故事有好结局的给大家。。

很久以前,有个小男孩,小学读完到六年级后读独中,可是因为家里没钱供书教学了所以辍学去开始进入社会大学。。学一门手艺找吃。。。由于是长子,父亲烂赌加上家里有整10个弟妹所以大部分收入都是拿来给家用的。。

有个小女孩,因为种种关系父母把她交给外婆抚养。。。自幼跟着外婆,帮忙外婆杂货店+饭店卖杂货与招待客人。。她只读到小学5年级那样就没有得读书了因为旧时代观念女生不用读那么多书。。。

一晃眼间过了10多年,小男孩变成了年轻小伙子。。小女孩也变成了亭亭玉立的小女生。。。。小伙子在工作时在小女生外婆的饭店吃饭遇见了小女生,过后时常到那边吃饭大家熟络了后小伙子开始约会小女生。。。两人拍拖了一段时间后被小女生外婆发现了,外婆禁止小女生继续和小伙子拍拖,原因是小伙子家境非常穷,本身也没有什么学历与经济能力,还要负担家里开销因为是长子。。小女生可以有其它更好的选择,因为很多来饭店吃饭的男人都有不错的经济能力与家境,有些是开马赛地的也会想要追小女生。。。。。

因为外婆的阻止,小伙子胆粗粗的写了一封信给小女生外婆,内容写上“我人穷志不穷,我会努力让她过好日子的....”。。。。虽然外婆阻止,但小女生不管,仍然偷偷地和小伙子约会,对其它的追求者也不屑一顾,因为她喜欢他的老实,喜欢他的真,喜欢他不烟不酒不嫖不赌。。后来的后来。。。他们拍拖5年左右结婚了。。第一年生下了一个男孩,第二年就生下了小弟-----我

就这样两人结婚了不知不觉也已经33年了。。虽然因为种种原因我老豆没能发达没能真正让我老妈子过上很好的生活,生活其实也过得蛮清苦的。。那么多年来也没能买得到屋子只能住政府组屋,我老妈子时常要为家里开销精打细算。。不过现在因为小弟的努力也让家人有了自己的屋子,两人的生活品质也提升了。。。而且我相信我老妈子虽然其间或多或少曾经埋怨过苦日子但她的一生仍然是过的开心幸福的。。。。因为两人能够白头偕老。。。

2014年7月1日星期二

[转帖]千万别把孩子的福报提前用光啊!!!

在面子书看到的,很有意思很符合我个人观点。。。虽然这个观点不是绝对正确的,但我觉得过度溺爱孩子的父母可以看看反省一下自己是否过份溺爱了,扼杀了孩子的自立与潜能。。。分享给有缘人。。

原帖在这里

晚餐时,一位同事说明年要让他女儿上每学期一万多元的贵族幼儿园,我听了很惊讶,提醒他:“每个活在世上的人都是因为有福报才能活命,福尽则亡,不要把孩子命中的福报提前用了!一万多元一个学期,那是孩子命中的福报呀!要给她存起来,将来用!”

  很多人都有很多错误的教育孩子和孝敬父母的误区,故特作此文,以期抛砖引玉。

  每个人能活在世上,是因为他有福报。福报用尽,不论普通人,还是帝王将相,都将命终。

  很多有钱人,从小就给小孩吃最好、用最好、上最好的学校,结果孩子长大后,事事不如意,还染上种种不良习气,不久便因种种原因,堕落甚至命终,白发人送黑头人。这种现象,社会上比比皆是。原因很简单:父母帮孩子把福报提前用光了。

  吃不必太好,卫生就行。

  穿不必太好,能暖就行。

  用不必太好,安全就行。

  住不必太好,能让心安静就行。

  上学校不必太贵,老师有学问有品德就行。

  娶老婆不必太漂亮,能孝顺公婆、持家就行。

  嫁老公不必太有钱太帅,能养家糊口、不染恶习、爱护自己,心地善良就行。

  求师学道,不一定要是大彻大悟的活菩萨,也不一定要是能飞天遁地的活罗汉,更不一定要是能青春永驻的长生不老活神仙,只要他的德行与学问比你目前高,皆可以为师。

  古今中外很多伟人名人都说过:“幼年时,父母给我最大的资产就是贫穷!”

  《孟子》云:“天将降大任斯人也,必苦其心志,劳其筋骨。”

  古谚云:“穷人的孩子早当家。”

  在当今物质丰富的社会,我不可能叫大家以贫穷来逼孩子早懂事、早立志、早当家。但是,必须早让孩子知道,你的钱一分一毫都来之不易。

  让孩子在寒暑假体验生活,让孩子去多多分担家务,知道品德、人格在未来的人生路上是宝贵的财富。唯有这样,孩子才有可能用功学习,不交恶友,不染恶习。

  如果整天把他棒在手上,让他当小皇帝,那只是折他的福寿。

  一至八岁,主要教育礼仪,修养德行。

  什么是礼仪?

  比如说:尊敬师长,见师长要问好。吃饭喝茶用水不要浪费,诸如此类,应从小管教。

  人的修养德行,待人接物,外交礼仪,将影响一生的成败。但知识不是应该在这个时段教育的。

  如果一至八岁教太多文化知识,会使他将来精气神不足,对学习提不起兴趣来,将来难当大任,折其福寿。如果一个人学富五车,但如体弱多病,那如何利益众生,造福社会?

  等孩子八岁以后,再让他学习世间基本学问。

  等十六岁后,精固血暖,三宝充实,四大调和,五脏安泰,百骨精髓充满后,再学习世间千万学问也不为迟。

  如果从小就娇生惯养,吃好用好,汗不出,太阳不晒,那是折他的福寿呀!希望大家能明白其中的道理。

  【额外奉献】家长应该每天和孩子聊什么

  美国教育网报道,家长对孩子从不辅导功课,就是每天回来跟孩子聊十分钟,只聊四个问题,就完成了他的家庭教育:

  1.学校有什么好事发生吗?调查价值观;

  2.今天你有什么好的表现?是正向引导;

  3.今天有什么好收获吗?巩固所学;

  4.有什么需要爸爸妈妈的帮助吗?分清责任。做你该做的,别瞎操心。

  【孩子受挫时,你扮演什么角色】

  帮他解决问题、预防问题吗?那是保姆。

  呵斥怒骂、唠叨批评吗?那是暴君。

  帮他找到借口和其他责任者吗?那是损友。

  帮他看清真相,找到“我做错了什么、我该如何调整吗”?那是真正一流的教练。

  永远记得:所有“别人做错了什么”类型的答案,都不会让孩子成长!

2014年6月29日星期日

快乐其实很简单


这不是善良。。。这是无私奉献。。。比善良的层次高多了。。

他无私的奉献,不止帮助了不少人,还把无私的爱感染给其他人。。如小女孩,店老板,餐馆老板。。。想想,如果小女孩长大了成为了一国之首相的话,把这无私的爱奉献给国家,可以帮助到多少人?如果老板们被感动了而多做善事帮助老人小孩与动物,能有多少人/动物受惠?而受惠的人可以帮助更多的人。。。

无私的爱与付出,就如一粒小石子丢进人们久经物质麻痹的心理上,引起阵阵涟漪...

无私的爱,最有感染力与最能感动人心。。。也能让世界变得更美好。

2014年6月27日星期五

和屋子卖家讨价还价

我本身想到的方法:

1) 根据银行(找多个银行估价)给的valuation和卖家说明,因为valuation不及卖价所以借不到那么多钱但是又没有能力给多余头期钱。。表明是有兴趣买但没能力给多余头期,希望卖家可以降低卖价到符合valuation价

2) 去jpph拿这个地区同类型的产业最近的成交记录展示给agent与卖家看,证明其实合理成交价应该和最近成交价相差不远才为合理

3) 根据屋子的状况做出评论,如漏水,墙壁崩裂,瓷砖损坏等,需要一笔修补费,因为屋子状况不良的方面,要求卖家调低卖价

我曾经讨价还价过3间屋子,最后买了两间:

1)卖价320千,我查银行valuation大概250-260千左右,我还价275千是我的顶限。。卖家接受。。不过最后因为父母不喜欢我没有买成

2)卖价网上放420千,我查银行valuation大概340-360千左右,我还价375千,卖家接受。。买了。。

3)卖价网上放788千,没去看屋子前我查银行valuation大概750-800千左右,我看了屋子后满意我要求折扣agent给我760千,我立刻给订金立刻签offer letter买了

4)卖价网上放900千,我朋友查屋子的估价是大概850千,他去直接bypass agent找卖家谈,offer 868千。。本来是deal了但他因为没有立刻下定立刻签offer letter。。结果1-2天后卖家和他说有其他人offer他895千,所以卖家决定卖给另外一个人。。这屋子和我(3)买的屋子同地区。。我买(3)时知道那个地区很hot所以我没看屋子前已经查了屋价还准备好支票,看了满意了立刻下订。。因为我知道迟了肯定被人抢了。。

2014年5月16日星期五

人生阶段

人到不同的阶段阶级,会有不同的容量。今日的100万,可能只是一年后的鸡碎。。。人到了那个阶段,4百万只是再普通不过。。

今日我说100万的排屋,是30年后的1000万,很多人都不认同,就如30年前很多人都不认同那时的40千是今日的100万那样。

今日几百千的房贷,很多人都怕,所以选择不要背上房贷。

但人有个强项就是能够快速适应环境。。就如锻炼肌肉般,只要方法对了,越锻炼越强。。可惜的是很多人怕辛苦怕负担,选择不要去锻炼。。。。放弃了人的这个强项。

承担责任,是成长的一部份

承担责任,是成长的一部份。

应该承担的责任但拒绝承担,就是在停滞不前,拒绝让自己成长。

从婴孩被喂奶,孩童被抚养与授予教育,到少年学习知识技能,到青年成家立业养妻育儿,人的责任随着年纪一起增长。。。我所看到身边的人,那些拒绝承担责任拒绝成长的人,就会变成被社会淘汰,被边缘化的人。。财务和生活方面也只是普通或越渐艰难;反之勇于承担应有的责任,勇于接受变化与成长的人,很快地会达到另一个人生高峰。。

2014年4月27日星期日

Normal or Bumi Lot?

我开始买第一间,想了10秒,立刻否决bumi lot转换。。后来买了不是bumi lot,两年屋价就升了60%。

我认为bumi lot转换花费的时间与精力和机会成本与潜能损失太大了,到最后还可能失败。。根本是花钱花青春赌个未知数。。只为了因为目前便宜少少的价钱。。。供期可能一个月才便宜几百块。。

想想。。。假如一间bumit lot 325500(便宜7%),一间普通的350000。。。

bumit lot 325500,头期32550,贷款292950,供期大概1332
普通的 350000,头期35000,贷款315000,供期大概1432

你买bumit lot。。。申请得来可能要一年或更久。。。那时可能。。屋子市价500千了。。

如果这时你申请的bumit lot release被reject掉。。。你就算拿回头期。。你也买不到500千的普通的了。。还损失掉屋价升值的时机。。错失了150千的升值。。。就为了省下头期几千和贷款供期每个月少100块。。我认为不值得。。

就算给你最后拿到bumit lot release。。。。你也只是比普通的赚多24500罢了。。相比赚幅只是多大概10%罢了。。

拿150千的潜能赚幅来赌赚多10%?赢就给少几千头期与赚多10%(24500)和每月供期少100块,输就没屋子没了150千财富没了未来涨幅,值得?

2014年4月21日星期一

Kajang, Semenyih, Seri Kembangan

先声明我对这三个地点没有什么研究,所以只是说说我对这三个地方的表面看法。

Kajang:本身已经有KTM站,而且有火车轨道直通南下,将会有MRT站。cheras出名人多车多,蛮多cheras人跑去kajang买屋,这可以从cheras-kajang highway一路都有住宅区看得出来cheras人口一直衍生去kajang。。我所知道有一个朋友的弟弟9x年的就在那边买了屋,我朋友他本身就在cheras batu 9买780千的新屋condo来自住。。kajang satay出名去吃过几次。。

Semenyih:没有去过,基本上完全不了解,但也可以解释为这个地点完全没有在我31年的生命中有任何吸引我去那边的亮点。。加上也没有MRT/KTM等公交可以到达那边,是个没有车就很麻烦去到的地方。

Seri Kembangan:去过几次,感觉新村feel+塞,华人多。。公交方面只有KTM..比较靠近出名地点如bukit jalil, putrajaya, cyberjaya和bangi

以策略性地点来看,个人认为kajang和seri kembangan属于策略性地点,而semenyih我觉得没有什么策略性可言。。

而如果比较kajang和seri kembangan的策略性又有点不同。。。我认为kajang在于它人口增长潜能比较大,人口多有地房屋自然吃香。。而且可以形成一个交通枢纽区因为有火车轨道连接南下。。同时也有KTM/MRT连接去KV各地。。至于Seri Kembangan,因为位于KL与Putrajaya/Cyberjaya之间,其策略性可以成为一个中介站,但能否发展起来仍有赖于putrajaya/cyberjaya的成功与否,而且也要视于政府有否心重新规划这里许多新村和道路。。

所以如果以现有的旺的程度与价值来看,我的排列会是Kajang>seri kembangan>semenyih,而seri kembangan能否超越kajang,就很赖于putrajaya/cyberjaya的发展以及政府的动向。



2014年4月5日星期六

女人。人生的选择

每个人都有自己人生的选择权,要怎样去活是很个人的选择,所以世界有各种不同的人才会显得精彩。

给我,我觉得妈妈煮的一颗煎蛋,女友煲的一碗爱心汤,好吃过外面吃的什么鱼刺鲍鱼龙虾。。但我这个人生喜欢的生活方式并不会影响我知道赚钱的重要性,所以我仍然会努力赚钱。。。因为我认为人生要生存就要面对现实。。。迎接现实的挑战。。但我仍然保持我不那么现实的梦想。。。要用现实赚到的钱去看怎样达成梦想。。。没有梦想和行尸走肉没有很大分别。

同样的,女人选择老公,可以非常现实只看一个男人的财力能力,也可以非常不现实只看是否双方有爱,也可以中庸的注重现实生活的开销问题然后也注重双方是否有爱来维持这段关系。。这是很个人的选择。。因为这个选择而可能发生的事情也很容易预测得到。。所以只要自己能够接受可能迎接而来的问题能够面对(因为世上没有十全十美的事情),那么我觉得是怎样选择基本上是没有什么问题的。

拜金与否,天真与否,中庸与否。。女人,你的选择。。。没有所谓笨与蠢的结论。。。因为人生没有再来一次,没有人知道如果你选择另一个方式,是否会更好或更坏。。

2014年3月25日星期二

没钱->开源节流。有钱->发展投资

我的个性,没钱时比较注重开源节流,有钱时比较注重发展投资。。

这是我的个人体会与经验,我不懂你们有多少人想法和我一样或不一样。。如果有不同的看法,欢迎说出来分享。。这篇特别献给开销支出大,时常钱不够用,吝啬如命,恐惧贷款的朋友

没钱-〉开源节流
我自小家境比较穷,所以都没什么多余的钱去娱乐或买奢侈品。。我父母亲也是非常节俭的人。。自小我也不是很懂得钱的重要性。。反正那时还是小屁孩,用钱不多。。但因为在这样的背景出生和生活,我承续了父母的节俭性格/生活习惯。。。一直到我中学时期,父亲发生了意外,躺院1-2个月没有入息。。母亲那时怀着我的弟弟在半夜睡不着担忧父亲,担忧家计而偷偷哭泣。。我那时开始了解钱的重要性,也开始了解家境的贫穷。。所以那时我做了一个选择,就是不和母亲拿零用钱。。午休时间饿肚子不吃。。肚子咕咕声,看着同学们吃的东西忍住肚子饿。。那时同时也领悟到了食物的重要以及学会珍惜食物。。所以从那时开始我吃东西拿了的食物一定坚持吃完。。。而且也不再挑食,什么都吃。

因为了解了自己的家境处境,所以中学毕业前就很认真地去思考前途何去何从,拿了SPM成绩后就找工,第3天就去上班了,短期做6个月,每个月600块,那时对于身为刚毕业的学生的我,很不错了,而且选择和电脑有关的工作因为我打算去学院读电脑科。工作的6个月期间,因为有了收入,在某个时间我花费买了一些多余的东西,我过后想了一想,花费了在多余的东西方面了,原因是因为钱财方面比较松动了。。所以我警惕自己以后花费要想好好来,究竟是需要还是想要。这6个月里,除了周日外每天都工作,就算华人新年也做。。做得昏天暗地6个月后,自费买了一辆二手摩多上学用的,然后给第一期学费,剩下一些做开始学院读书的生活费。

因为知道父母不能供我学费,所以申请PTPTN,也因为是贷款的钱,所以更用心去读书。。相比身边一些同学时常fail很多科,我的成绩也算蛮不错了。。差点点就可以first class毕业(我的遗憾)。。。求学期间因为选择要专心读书,也就没有去打工,就靠PTPTN多余的钱做生活费,所以尽量最少花费,没有去什么娱乐游玩。

有钱->发展投资
读完书出来,开始工作。。工作了几年,开始投资股票。。过后投资房产。。。过程就不说了。。只可说有钱时比较注重扩展投资和累积自己财富,反而对开源节流没有那么注重了,所以开销也大了许多。。

没钱->开源节流。有钱->发展投资
我不懂其他人是怎样的。。我观察我自己得出的结论是,我没钱时很注重开源节流,而节流是特别注重的。。而有钱时比较注重怎样用钱赚更多的钱。。。这个性格让我蛮喜欢贷款,尤其是flexi loan,因为它同时可以让我处在没钱和有钱的状态中:把所有现金放入flexi loan户口不轻易拿出来因为要省利息,所以身上没有几个钱,让我对日常开销支出比较敏感和控制,还有就是找寻其他收入管道。。注重开源节流;flexi loan户口有钱让我时常思考怎样用那笔钱赚更多钱。。注重发展投资。。

贷款是魔鬼?还是天使?

发觉到很多人都很怕贷款。。有些人甚至完全拒绝贷款,所以他们不要借钱买屋。。连信用卡也不要拥有。。。而我认识到的这些人,通常是老一辈的,或者年轻一辈但本身财务方面非常保守或根本不懂得理财。。。通常这类人的经济能力水平都是一般。

暂时没有见过一个有钱人是怕贷款的。。。所知道的是很多有钱人都很喜欢贷款。。。有个上市公司老板说,做生意是不需用到本钱的,借银行钱来做就可以了。。。买地不用本钱的,借银行的钱买地,然后种油棕收入拿来还利息。。放个20-30年等迟点发展。。。或者说这个老板的等级太高了,不能一概而论。。。那么就说说普通生意人,他们也是很喜欢贷款的。。几乎很少生意人不贷款。。。那些不贷款的基本上都做不大或者发展非常慢。。时常被竞争对手远远抛在后面。。。或者你会说这些是老板,不同于打工仔。。。那么我也知道一些打工仔因为贷款买了不少房产也做了其他的投资而财富累积不少的,个人能力与收入也是持续增长。。

或者,你会说很多这些人贷款而导致破产的。。。。的确也不少。。但绝大部分原因是因为他们过度借贷或没有风险管理。。而且个人的risk appetite也决定了与风险抗衡的能力。。

恐惧贷款的人,太过于惧怕贷款,惧怕破产,惧怕失去目前拥有的一切,害怕生活品质降级。。但他们错了。。应该害怕的是自己的无知,欲望,贪婪,无自制与裹足不前。。。这些才是使到一个人破产/失去一切,也使到一个人财富流失越活越辛苦的原因。。。。。绝对不是贷款本身。。。

贷款,如果毫无节制,没有风险意识和管理,钱用得不得其所。。贷款会变成恶魔使你破产/失去一切是可以预期的;如果控制好,有风险意识和管理,钱用来很好的运用创造价值,那么你会爱上贷款这个天使。。。因为它让你做到了平时做不到的事情。。。也可以让你实现人生梦想。

2014年3月12日星期三

The Des Hunt Theory

借我最近去训练时学到的一个The Des Hunt theory:

这个世界的人的性格大致上分为4种,可以用鸟类代表:老鹰,孔雀,鸽子,猫头鹰

老鹰:目光远大,不重细节,不拘小节,豪爽,缺少同理心和不是很顾及别人感受
孔雀:喜欢面子/表面与光鲜华丽,喜欢出风头,喜欢更好的东西
鸽子:喜爱和平不和别人争,照顾别人感受和懂得体谅别人,但比较胆小懦弱和怕事
猫头鹰:冷静,被动,喜欢观察和思考但行动慢半拍,喜欢完美/细致地做好事情。。注重性价比。。比较斤斤计较

普通人通常有1种纯性格或2种混合的性格。。。上面性格没有说哪个性格好些哪个差些,就只是涵括了人的普遍性格。。因为每种性格可能有纯或混合2种性格,所以可以再细分为4X4=16种性格

我可以解释为,通常爱好美好外表东西/物质/高生活品质的人,多少有点孔雀的性格。。。所以这类人可能有:纯孔雀,孔雀/老鹰,孔雀/鸽子,孔雀/猫头鹰,老鹰/孔雀,鸽子/孔雀,猫头鹰/孔雀, 共7种性格,而其他9种性格的人比较没那么注重美好外表东西/物质/高生活品质。。。

其中混有老鹰的性格的人偏向成为老板/高层管理,混有猫头鹰的性格的人偏向成为专属领域的专业人士,混有孔雀的性格的人偏向成为sales/明星/歌星/演员等口才/表演上的表表者,混有鸽子性格的人比较属于普通人。。而世界上大概70%的人都混有鸽子性格。。

所以没有说哪个性格比较好,只是看你怎样善用你的性格成为一个成功的人。。。至于理财和投资,看你要不要做。。如果不要自己做,也可以请专家帮忙你做。。

2014年2月21日星期五

买屋 Part 2 - 申请贷款篇

申请贷款篇:重重难关,四面楚歌,柳暗花明又一春。

决定了自己买后,就找agent介绍的banker和自己认识的banker,同时申请了5间银行的贷款。同时间我拿了自己公积金第二户口的钱出来(买第一间屋子我还没拿),另外我向一个朋友借了钱,来凑够10%头期。仔细算了算,公积金+部分借贷+9月出的花红,应该足够应付头期+费用。

由于我没有房屋贷款的经验(第一间屋子贷款是拿员工贷款,没有找别的银行),临时才去准备所需要的文件。。所幸大部分我轻易地通过Online获取,然后寄送给banker,然后约他们出来我签名申请贷款表格。给了文件后,几个banker联络我说我commitment过高,有个说我目前commitment加上要申请的贷款会导致我负债/收入的比例高达106%,肯定不能获得贷款。。 我仔细询问后才发现原来是我本身之前做的Balance Transfer导致commitment过高了。

说起这Balance Transfer,容我仔细解说。。。因为在买这间屋子前1-2个月,我那时还没打算那么快买屋子的。。加上没有贷款的经验和认识,同时间看到银行offer我0% Balance Transfer,想到放定存也好。。我就申请了。。这Balance Transfer才刚Approved了开始还钱一个月。。除了这之外之前还帮忙好友借了一些Balance Transfer来做生意周转。。。那时了解了才知道贷款如何算的。。帮我申请贷款的banker看了我的Balance Transfer款额也摇头了。。心想大锅了。。。

那时我心有点乱。。仔细想了想后得出几个办法:

1)先不理,申请贷款先,同时清掉Balance Transfer,看能过关否?
2)联名我哥哥/弟弟来买这屋子
3)放弃这间屋子,但需要银行reject letter不然订金15200会被forfeit掉

想好了后我用之前Balance Transfer出来放定存的现金清掉了大概60%的Balance Transfer款额,同时就继续申请贷款。。那时一个banker朋友告诉我说就算我现在清掉也来不及因为要等CCRIS更新要等到下个月15号过后。。果然,结果是5间银行都reject我了。。

接下来我可以做的是:

1)等到下个月15号过后再appeal,但由于这需要签了S&后才申请贷款,如果再拿不到风险就是亏掉10%头期就是76千
2)联名我哥哥/弟弟来贷款
3)放弃这间屋子,但需要银行reject letter不然订金15200会被forfeit掉

这时我陷入挣扎中。。第一个做法风险非常大。。而且没有拿到贷款的把握,因为自己算了就算清掉部分Balance Transfer,负债收入比例仍然高达83%,而且不懂银行怎样算法。。据banker说最高是可以达到85%啦。。

第二个做法就非常头疼。。有看我之前发帖的网友应该知道我和我哥哥想法分歧很难合作,我也不是很想和哥哥一起买因为知道会有很多问题产生。。。所以我就尝试问弟弟和他合名买。。他OK。。我就拿他的资料给banker,得到回复就是收入偏低也是不能。。没办法下而且我不想采取方法三放弃这间屋子,就找我哥哥商量,结果就是问题多多,虽然最后他看了屋子也蛮喜欢然后给了我他的资料,但仍然说很多条件如他短时间内要卖的话我就要同意(我心里真的怕短时间内无端端他说要卖),要立刻进去住,就算没装修也没关系(我和他理论说爸爸肯定不同意因为第一间屋子花了很多心血装修,但他坚持)等等,让我觉得和他一起买了会有很多问题。。。所以他答应了我,我那时仍然很烦恼又无奈。。

这时,QE要停的消息传来,股市下跌,国家银行要打房债的消息传来,我向他借钱的那位朋友非常担心,特地约我商讨。。我那时非常怕他突然改变主意不借钱给我了,那么我就不够钱给头期了。。幸好他只是和我仔细谈谈和分析给我听整个经济局势有点不乐观。。叫我再考虑清楚是否要买这间屋子。我的好友这时也加一把嘴说叫我想清楚。。。我听得出他们的意思是叫我放弃这间屋子。。。但我考虑了觉得我仍然很想买这间屋子,就算他们劝说了我一个多小时,我也和和他们说我决定了。。他们看我那么坚决,也就不多说什么了,那位朋友也如承诺的借了他的钱给我。。。我知道他们的一番好意,但我决意已定。

就在我向我哥哥拿资料期间,我女友告诉我说帮我问了一个banker说他们接受Guarantor,我女友可以做我的Guarantor。。我和那个banker确认后她说只要我和我弟弟联名加上我女友做Guarantor,贷款应该就能过。。我听到了高兴不已,犹如浓雾中出现一线曙光。。和女友谈了后她表示支持我,就叫那banker用我们三个人名字申请了。。当然也知道弟弟联名和女友做我Guarantor不是那么好,所以心想迟点搞定了Balance Transfer后等lock in period过了就re-finance回我自己名字。。。。

由于时间局限,申请贷款期间,签S&P的限期到了,本来因为S&P一些细节还没谈好,以为还可以等贷款成绩出来先比较有保障,但卖家猛催我的律师准备好S&然后限期前签S&,明言不然就要forfeit我的定金了。。。在不想放弃下,我决定了冒险先签了S&P给了头期后等贷款结果出来,如果失败了就在下个月15号后再次appeal,如果再失败就最后方案就是和我哥哥一起联名。。由于他没有commitment应该能够通过的。。。而最坏打算就是贷款失败损失76千。

签了S&后,苦苦等待贷款结果,期间发生小插曲就是我弟弟说他公司要关门大吉了,他做到9月18号就会离职。。。本来还不以为意,但催banker时她说到银行verify我和女友OK了,只是verify我弟弟公司时找不到他失败了,那时我才alert到银行要verify我们的工作。。。天啊!那时距离我弟弟离职18号还差两天罢了。。赶快叫banker再call,催了催银行才在18号就是我弟弟工作最后一天verify,然后我向banker再三确认了verify好了我才能抹掉额上的冷汗,真是惊险刺激啊!

再等了一个礼拜左右,银行足足用了12天工作天,banker终于给我好消息,贷款通过了。。。。我也松了一口气。。紧张刺激的一个月的申请贷款过程,终于告一段落了。。

买屋 Part 1 - 下订篇

最近我买的一间屋子,申请贷款重重波折,现在终于拿到贷款offer了。。

以下是我下订和申请贷款的过程和之间遇到的种种问题,分享给大家:
下订篇
两个月前看屋子,本来主要是帮下我朋友找屋子的。。因为他要结婚了要找屋子成立家庭。。偶然间在网上看到一间屋子放的照片我觉得非常不错的(虽然不懂照片真假,因为很多经纪乱乱放照片的),大概查了bank valuation也拿到价钱。。就赶快约经纪看屋。。本来是要约周末的,但经纪说如果要的话就直接明天早上看,因为这间屋子很hot而且有很多经纪卖,怕等不及周末了。。听了后我不懂真假,但也ok就约明天早上看,想到看了才去上班也ok。

到了明天,去到了那间屋子,第一眼看到的停车棚和照片的一模一样就爱上它了,停车棚可以泊4辆车,水啊!进到屋子里,和照片的一模一样屋主有照顾屋子,kitchen kabinet和wardrobe都完好。。觉得蛮满意的,就打算叫朋友来看(我还没忘记本来是帮朋友找的)。。但这时经纪和我说由于这间屋子很hot而且他收到风有另一个经纪已经打算带另一个买家下午来下订了,所以如果我有兴趣就现在下订(我不懂真假啦,但只要拿到bank valuation我又觉得这间屋子很好,我就觉得如果他说的是真的就非常可惜或错失一间好屋子)。听到这样我赶快联络我朋友。。那时已经过了上班时间了,我看了时间应该来不及上班了,直接请假。。我朋友知道我请假了,立刻请假跑过来。另一个是我好友也跑过来了,他可以帮忙立刻开支票因为他有cheque book。

我两位朋友看了后,那位要结婚找屋的朋友说想要再约晚上和他老婆一起看,但这时经纪说可以,但可能来不及因为下午听说有人要下订了。。我那朋友听到这样,显得没办法,因为他要买屋一定要老婆也看了喜欢吧。。。所以不能立刻下决定。。我另外一个朋友,就是我好友就一直说买得过。。既然我朋友不能决定,说我也蛮喜欢,就我来买吧。。。谈谈下突然转变成看我要不要买。。。我大概考虑了30分钟左右,想了想我的经济状况等等,就下决定下订了。。那时的盘算是,下订先来secure这间屋子,然后我朋友可以和他老婆来看,如果他们最后决定不要买的话,我有另外一个朋友有兴趣投资的我可以和他合伙,或者我自己买也行(只是负担有点大啦)。下订时屋主住在附近跑来,看样子真如经纪所说的是个有钱人太太,而且对买卖屋子好像也不大懂的样子,一直问她律师关于我们下订时要求加个clause如果借不到钱就退还订金。下了订后我有通知另一个有兴趣投资的朋友,和他说了状况,就是这间屋子如果我那要结婚的朋友他们决定要的话会让给他们,如果他们不要就看这个朋友有兴趣合伙没有,不然我就自己找别的合伙或者我自己买。。他ok。。。然后就约经纪晚上再看屋子。。

到了晚上,我和一众朋友再来看屋子。由于很多人我就加代名。。我好友yee,要买屋子的朋友是sun和他老婆zi,然后另一对朋友hou和他老婆tee。。大家看了屋子后。。过后我们讨论时,sun说到他们要几天时间考虑下,然后大家就走了,可是sun和他老婆zi还没走,因为他老婆有学风水所以他们在研究下那间屋子的风水方位。我好友yee也呆在那边和他谈天,我因为明天要上班就跑人了。到了家,我想了想,因为已经下订了,只有21天来申请loan和弄snp,我怕朋友想太久拖延了影响到赶不及,订金被forfeit掉的话可是我的辛苦钱啊。。朋友完全没损失的。。想下好像自己为人做了嫁衣裳那样。。。就寄信息给朋友们说他们只能考虑到周末给答案我,下星期就要开始申请贷款和弄snp了不然赶不及。

期间,我找了一些关于那边屋子的资料,觉得真的是很好的地点和有更进一步的升值潜能。。到了周末,朋友sun信息我说他不要那间屋子,然后我就约朋友hou讨论看他要否。他说他有兴趣但由于他是投资赚钱为目标,可能几年后升值赚钱了他会卖掉。。我本身就打算如果没必要(如有更好的投资或者屋子)不会卖。。大家在这上面达不成共识,然后就决定看我自己可否申请贷款,如果不能才加朋友名字那么就要跟他的方式。。这时朋友sun打过来说他不要买是因为这间屋子如果买来自住要一笔不少的装修费(但如果拿来出租是可以不用再怎么装修的了),他没有这笔装修费钱所以他要找已经装修了的屋子。。不过他老婆zi有兴趣,可以和我合伙投资。。但和他谈了一下后就算和他老婆合伙他们也是打算有赚钱就卖的。。也就和我之前朋友hou的方式类似,仍然和我的方式有冲突。。所以我解释了后说我决定自己名字买。

下一篇,申请贷款篇:重重难关,四面楚歌,柳暗花明又一春。

35年后的屋价?

我最近买的Taman OUG双层排屋,屋龄已经是37年,拿到最初屋主和发展商的S&P,那时买价是40千马币。。。现在转卖给我760千。

37年里,如果算%升幅是760/40=1900%,如果算番是大概每9年3个月就开一番,共开了大概4番:40k->80k->160k->320k->740k,平均每年的复利是7.78%

现在我买价是760千,借贷90%@684k,供期35年。。银行房贷利息4.2%。。。假设利率不变,供了35年我的总供款额是1.3M。。加上我本身给的头期和费用,大概总成本是1.4M(不包括机会成本或重建等其他考量)。。。

如果根据复利3%(目前定存利率)计算,预计这屋子价格将在35年后达到大概2.1M的价值。普遍上屋子升幅不可能少于定存,如果少过那么大部分人都会选择放定存而不会买屋子吧。。。

如果根据之前的复利7.78%计算,预计这屋子价格将在35年后达到大概12M的价值。

所以如果中途没有特别意外发生的话,35年后,当我要卖我的屋子的时候,卖价将是2.1M-12M之间。。那时大部分的双层排屋卖价应该也在这两个价位内。。

有多少人肯亏本卖?

在正常情况,有多少人肯亏本卖?基本上除非逼不得已,没有人会亏本卖吧。。

如果我买入房子100千,贷款90千,贷款利息BLR-2.4%,供期35年,每月供期409.37。

头期+费用给了大概15千

一年后,我总共给了供期409.37 X 12 = 4912.44, 贷款还剩88845.56。。我的成本大概是15000+4912.44+88845.56=108758,加上卖时费用和盈利税,我会卖低过120千吗?不会。

两年后,我总共给了供期409.37 X 24 = 9824.88, 贷款还剩87641.69。。我的成本大概是15000+9824.88+87641.69=112466.57,加上卖时费用和盈利税,我会卖低过120千吗?不会。

五年后,我总共给了供期409.37 X 60 = 24562.20, 贷款还剩83711.87。。我的成本大概是15000+24562.20+83711.87=123274.07,加上卖时费用,我会卖低过130千吗?不会。

十年后,我总共给了供期409.37 X 120 = 49124.4, 贷款还剩75957.19。。我的成本大概是15000+49124.4+75957.19=140081.59,加上卖时费用,我会卖低过150千吗?不会。

二十年后,我总共给了供期409.37 X 240 = 98248.8, 贷款还剩54600.23。。我的成本大概是15000+98248.8+54600.23=167849.03,加上卖时费用,我会卖低过180千吗?不会。

三十五年后,我总共给了供期409.37 X 420 = 171935.4, 贷款清了。。我的成本大概是15000+171935.4=186935.4,加上卖时费用,我会卖低过200千吗?不会。

所以,忽略掉money time value,忽略掉市场供需变化,忽略掉利息变动,忽略掉其他的难以数字化计算的变数。。。35年后,我的屋子至少都要卖200千。。卖少过200千证明我真的非常等钱用或者我的眼光真的非常有问题。

2014年2月7日星期五

我的 428

说说我在428当天的经过..

话说当天我大概9点出门,9点半载了朋友,到达轻快铁站程搭轻快铁到Plaza Rakyat的站。。途中看到轻快铁内都挤满了人,我和朋友也挤上去,达到目的地大概10点多。和一大群人一起下了车站,就看到沿路很多人了。我们走路去其中一个KL集会地点 - 苏丹街.

到了哪里,多人但仍不算拥挤。。由于还没吃早餐我和朋友就选了个小巷里享用早餐。幸运的在满座的小档口找到了座位,要点餐时被告知很多菜色已经没有了,只有剩下一些有限的菜色,可见生意真的很好。档主是一家人经营的小生意,他们全部都身穿了青色衣服,心想等下不懂他们有没有参加集会呢?

吃完了早餐,由于才将近11点,苏丹街四周围已经开始聚集多人了,加上太阳毫不留情的发光发热,我们开始觉得有点受不了,就跑进KFC里面叹冷气。。里面已经几乎坐满了人。。找到了个位子坐下,稍微休息。。。

大概12点多时,开始看到街道上人开始少了,KFC里面的人也减少了。。看来很多人都出动了,我们就起身离开,出门时看到KFC已经开始上锁,有限度的让人进出。

出到外面近Kota Raya的地方,已经看到很多人聚集,马路上都是人群。我们经过Pasar Seni然后朝Bangkok Bank的方向走去。在Pasar Seni看到一组警察形成了一道简单的人墙,基本上没有多大作用,因为可以从旁边通过。。所以这道人墙基本上是摆美给人拍照,看到那边很多年轻人在拍照。

一路上看到各式各样的人和服饰以及举着不同的布条,有老、青、少;华、巫、印。。比较印象深刻是看到很多华人青年。。。越接近Dataran Merdeka看到的人潮就越多。。途中还遇到1-2群中学蛮久没联络的朋友,彼此间互相问暖了几句,就继续我们的路程。

过后大概1点走到了律师公会那里,看到了警方设立了阻碍物和人墙,是不可能通过的了。那里人多得开始显得有点拥挤。我朋友听说在Jalan Tun Perak会有安华和反对党人物出现,就大伙一起走去。经过HSBC看到对面的回教堂已经有很多友族在那里聚集。。好不容易到达Jalan Tun Perak,已经是只能缓慢前进,四周围都是人的程度了。。我在那边停住拍了几张照片后发觉已经见不到朋友了。。太多人了我朋友向前进而我停在那边拍照很容易就分散了。

我选了Masjid Jamek的LRT站下的好位子可以遮挡炎热的太阳呆着,那时电话已经打不到了,只好呆着等我朋友找我。过了不久他们找到我了,我们就仍然呆在那里可以遮风挡雨挡太阳的风水位子等待。

到了2点左右,场面越来越热闹,口号歌声此起彼落,四周围人潮也越来越密集,然后开始有欢呼声,好像是有什么人物在人潮的中间通过。。可是我的视线都被人潮遮挡了,模糊了视线。欢呼声此起彼落,好像有净选盟安美嘉经过,也好像有林首长(听朋友说,我看不到,被遮挡住了)经过,肩上坐着一个友族小女孩。。

后来有一辆小型货车经过,车上有些政治人物,看不清楚是谁,好像是安华的妻子和女儿。她们有用大声公说了一点话,可是距离蛮远加上四周太多吵杂声根本听不清楚在说什么。那段时间大家时而坐下来,时而站起身一睹政治人物的风采,搞到我和朋友也时站时坐,累死人了,也汗流浃背了。。到最后干脆坐住不站了。。

场面维持热闹大概到了2点半,开始有人说可以散会了,不懂是净选盟还是民联的人。。。然后很多人开始向后走散退了,但也有很多人向前走。我朋友也跟住往前走。。。。我不懂做么人群向前走,心想可能他们是要仰望下政治人物或净选盟人物的风采。。而我的朋友好像也是要凑热闹所以往前走。。他们越走越快反而我堕在后头一段距离。。越走我开始觉得不对路,好像不是我想象的。。突然想起,人群是否是想要尝试冲破警方阻碍?

心中存着顾忌,开始放慢脚步,我朋友回头看到我堕在蛮后方一点距离,停下脚步等我。。。就在那时,突然看到前方冒烟,知道是警方开始发射催泪弹了。本来往前走的人群开始向后撤。。大家起初因为人挤人走得不快,但当开始嗅到远处的催泪弹散发的辛辣的味道,人群开始走得比较快了。。我和朋友退到附近的建筑物处(不是很清楚那时身在何方,因为为了逃避催泪弹的魔爪就只是跟着人群走,也很难脱离人群因为我位于大概是人群的中间),在那里见到催泪弹没有追来了,就稍微歇息,那时见到一个友族青年叫我们可以停下。

那时看时间已经是3点20分,想来时间也差不多了,现在暂时安全了也不懂情况会否恶化,就问朋友是否可以走了。朋友说不要,要支持集会就呆到4点才走,我也不置可否,就用手机开始上网update下资讯。。

大概3点30分,突然远处看到水炮,四周围的人议论纷纷,很多人都稍微跑前去看看。。那时一个想法从脑里冒起。。。做么好像之前网上看的一则新闻,说印尼地震然后我国人民跑去海边看有没有海啸那样。。简单来说是“不知道死字怎样写”。

接下来,情况开始变得急促和混乱,开始有催泪弹朝我们的方向发射。看到不远处的冒烟,我和朋友开始随着人群往后退。人群开始有点慌不择路,越过一个大概2尺高的栏杆,往一个小的空地退去,那里应该是停车场来的。。我那时开始又觉得不妥,那边空间太小了,人潮太多,如果这里正中催泪弹情况真的会非常糟糕。。。左边和右边都有人涌去。。。。。。很多人往右边的一个比较窄小的巷子走去,我朋友也因为被催泪弹弄红了眼睛只一味跟住人群往小巷子里挤去,我觉得更不妥了,急急在后面叫住他,问他要跑去哪里?因为我那时觉得跑左边会比较好,因为左边是通向大路。。他停住了回头望我,说不懂。。

突然间我那已经感到辛辣的眼睛刺痛起来猛流眼泪,鼻子开始不受控制流出鼻涕,呼吸开始觉得困难,忙张口呼吸,但喉咙随即被辛辣呛得咳嗽起来,不停的咳嗽又呼吸困难好像要到呕吐的程度了(事后听朋友说他看到催泪弹射上建筑物上面,所以距离接近效果强烈)。。这时眼睛也刺痛得张不开了(我没有准备盐,水,毛巾什么的)。。。那时听到有人说右边的巷子是绝头路,向右边走的人群又反向走去左边。。我勉强眯着眼睛,跟着人群走向左边出口。。这时我和我朋友真的非常辛苦,有人见状都给我们一点盐,含在嘴里感觉好少少。。

勉强的连跑带跳的逃出那个地方到达Kota Raya。。。那时就感觉比较好了,也没有了辛辣刺痛感了。。我和朋友说快快走了。。我们就回去Plaza Rakyat轻快铁站。。到达那里已经很多人排队。。也听到人说停车台已经爆满,不能上去等轻快铁了。。。我们还在犹疑是否应该买了票等又或者找的士又或出去MacD吃点东西才回家。。但看到轻快铁站铁栅被锁,只能出不能进。我们觉得呆在轻快铁站里面比较安全,外面不懂什么情况,所以选择找个角落歇息聊天。。。大概等了半小时到1小时那样,人潮少了,我们也就买了票回家了。

在轻快铁站歇息等待的时间中,我和朋友聊起了这次的集会,我本身觉得我参加这次集会是为了表现出我的不满和期待,而不认同出现这类失控和遭到警方催泪弹驱赶的状况。。。相信大部分参加集会的人都是这样想的。。。但我朋友也说其实在全世界各地,包括西欧国家,要民主改革都会爆发出冲突和流血事件。。。我无可反驳但我始终不认同。。。警察采取行动发射催泪弹的确很让人谴责,但我觉得部分集会人民还是表现得有点过激,部分人喜欢起哄和尝试煽动情绪。。可以看得出参加这类集会,如果人们抱持着起哄闹场的心态,很容易让场面是失控(当然,也不排除有无间道是煽动和开启冲突的起源)

2014年2月6日星期四

BLR升息?

从1976-2013,平均BLR是7.76%,平均银行房贷配套是8.53%。。不要忘记,过去1976-2000是我国经济起飞的阶段,甚至乎经济成长呈现双位数。。所以可以看到这段时间的BLR都是多数超过7%。。而从2000年开始,我国经济成长放缓,从2000年开始到2013的13年间,没有一年的BLR是超过7%的。。所以利息会否调涨高过7%?我不懂因为不是先知也不是专家。

假设贷款年限是最高35年,利率是BLR 6.6%(忽略掉个别银行给的优惠率),每100千的房贷, BLR每调涨1%就会导致每月供期增加RM70。以平均BLR 7.76%来算的话,从现在6.6%-〉7.76%,每100千贷款会增加每月供期RM81。。以历史最高12.25%来算的话,从现在6.6%-〉12.25%,会增加每月供期RM424。。。。。

假设目前一间760千的双层排屋,贷款684千,35年供期,BLR-2.4%,目前供期RM3111,如果7.76%和12.25%的BLR真的重现,那么供期就会调整至3611和5802,升幅为16%-86%。。。如果那时房价重挫50%双层排屋价至380千,贷款342千,35年供期,BLR+x%(有一点值得注意的是一直以来高BLR时,银行都是给+x%的,所以假设那时BLR调涨,银行本身也调涨利率),BLR=7.76%/12.25%,那么那时买屋子的话,每月供期如果x是1%,就是2620-3814,如果x是2%,就是2877-4090。。如果供期3111负担不起,我不会觉得2620-2877-3814-4090就是那时负担得起的供期。。还没包括可能那时需要付高昂的头期。

个人分析认为,最可能出现的状况是就算是调息升也只是大概升到7-8%左右,不大可能会出现过去的8%以上升至双位数BLR,除非重现过去的高速经济起飞或者我国面对超高通膨和要破产的情形。。。如果是前者那么不会有问题因为经济起飞收入也会大幅度增加来应付高贷款利息,如果是后者那么不管持有的是房产还是股票还是现金什么的都没价值了,而其中以持有现金是最糟糕的因为可能变成废纸了。。。所以那时就是36计走为上计的时候了。。

所以我认为只要自己目前负担得起供期,考虑了利率可能调整至BLR 7-8%仍然能够应付的话,我觉得屋子是可以买的。。太过担心利率升到不懂多高对经济有多大影响。。。。我觉得这些不是我们的lvl去烦的。。应该等zeti去烦这。

Year BLR BLR+X% X%
1976 8.50 - -
1977 8.50 - -
1978 7.00 - -
1979 7.00 - -
1980 8.50 10.22 1.72
1981 8.50 12.07 3.57
1982 8.50 12.34 3.84
1983 10.75 11.64 0.89
1984 12.25 12.80 0.55
1985 10.75 12.10 1.35
1986 10.00 12.02 2.02
1987 7.50 9.73 2.23
1988 7.00 8.95 1.95
1989 6.99 8.70 1.71
1990 7.49 8.99 1.50
1991 8.68 9.72 1.04
1992 9.29 10.29 1.00
1993 8.22 9.65 1.43
1994 6.83 8.24 1.41
1995 8.03 9.28 1.25
1996 9.18 10.12 0.94
1997 9.53 10.63 1.10
1998 10.61 12.13 1.52
1999 6.79 7.75 0.96
2000 6.79 7.66 0.87
2001 6.40 7.12 0.72
2002 6.40 6.52 0.12
2003 6.00 7.00 1.00
2004 5.00 6.75 1.75
2005 6.25 6.50 0.25
2006 6.75 6.95 0.20
2007 6.75 6.95 0.20
2008 6.75 6.60 -0.15
2009 6.50 3.65 -2.85
2010 5.55 4.40 -1.15
2011 6.30 4.20 -2.10
2012 6.60 4.20 -2.40
2013 6.60 4.20 -2.40
AVG 7.76 8.53 0.77

2014年1月18日星期六

预测未来屋价

未来其实是很难预测的,预测得准就变专家,预测得不准就变仙家。

无论如何,喜欢预测是人的本性,因为希望可以掌控未来。。

在此我利用72法则来预测计算。

简介 :
72法则=72 / 年利率 = duration of years to earn capital amount (with compound interest)

例如,银行定存年利3%,1000块放入1年就能获得30块,
如果加入复利(compound interest)的神奇力量,每年获得的利息再投入定存,根据72法则的简单计算,3%年利, 72/3=24 = 只需要24年就能赚多1000块(回酬100%,在此借用一位股票前辈的定义为“开番")

房产:
历年来,房产平均每年升幅都介于5-7%左右,我本身买的屋子:
屋子一:45年前是18千,现在市价大概600千,平均每年升幅大概是8%
屋子二:37年前是40千,现在市价大概800千,平均每年升幅大概是8.28%

或许很多人会觉得这几年升幅比较夸张拉高了平均升幅。。大概拿回5年前的屋价来看得话
屋子一:大概是160千,40年从18千升到160千,大概开了3.1番,40/3.1=就是平均每13年开一番,72/13=5.54%,平均每年升幅大概是5.54%
屋子二:大概是350千,32年从40千升到350千,大概开了3.1番,32/3.1=就是平均每10.3年开一番,72/10.3=7%,平均每年升幅大概是7%

保守一点,如果拿5%平均每年升幅来算, 72/5=14.4年会开一番,28.8年开两番
30年后,屋价至少
屋子一:600千=〉1百20万=〉2百40万
屋子二:800千=>1百60万=〉3百20万

如果乐观点拿最高8%平均每年升幅来算, 72/8=9年会开一番,18年开两番,36年开三番
36年后,屋价
屋子一:600千=〉1百20万=〉2百40万=〉4百80万
屋子二:800千=>1百60万=〉3百20万=〉6百40万

或许有人会说在未来的30年里,可能平均每年升幅只有3%或更少,也不是不可能的事。。但到时应该大家会选择钱放入定存吧。。如果那时候定存不是1%或更少时。。未来真的很难预测,我们只能在有限的知识和能力以及根据过去的历史来推测。。推测准了30年后变专家,错了30年后是确定是仙家

至于通膨程度,不是我能够预测的能力范围内。。在此skip掉。。

大家不妨运用下上面说的72法则来预测下自己拥有的屋子的以后的屋价来自爽,或者有其他计算方式可以分享。。