买屋 Part 2 - 申请贷款篇

申请贷款篇：重重难关，四面楚歌，柳暗花明又一春。

决定了自己买后，就找agent介绍的banker和自己认识的banker，同时申请了5间银行的贷款。同时间我拿了自己公积金第二户口的钱出来（买第一间屋子我还没拿），另外我向一个朋友借了钱，来凑够10%头期。仔细算了算，公积金+部分借贷+9月出的花红，应该足够应付头期+费用。

由于我没有房屋贷款的经验（第一间屋子贷款是拿员工贷款，没有找别的银行），临时才去准备所需要的文件。。所幸大部分我轻易地通过Online获取，然后寄送给banker，然后约他们出来我签名申请贷款表格。给了文件后，几个banker联络我说我commitment过高，有个说我目前commitment加上要申请的贷款会导致我负债/收入的比例高达106%，肯定不能获得贷款。。 我仔细询问后才发现原来是我本身之前做的Balance Transfer导致commitment过高了。

说起这Balance Transfer，容我仔细解说。。。因为在买这间屋子前1-2个月，我那时还没打算那么快买屋子的。。加上没有贷款的经验和认识，同时间看到银行offer我0% Balance Transfer，想到放定存也好。。我就申请了。。这Balance Transfer才刚Approved了开始还钱一个月。。除了这之外之前还帮忙好友借了一些Balance Transfer来做生意周转。。。那时了解了才知道贷款如何算的。。帮我申请贷款的banker看了我的Balance Transfer款额也摇头了。。心想大锅了。。。

那时我心有点乱。。仔细想了想后得出几个办法：

1）先不理，申请贷款先，同时清掉Balance Transfer，看能过关否？
2）联名我哥哥/弟弟来买这屋子
3）放弃这间屋子，但需要银行reject letter不然订金15200会被forfeit掉

想好了后我用之前Balance Transfer出来放定存的现金清掉了大概60%的Balance Transfer款额，同时就继续申请贷款。。那时一个banker朋友告诉我说就算我现在清掉也来不及因为要等CCRIS更新要等到下个月15号过后。。果然，结果是5间银行都reject我了。。

接下来我可以做的是：

1）等到下个月15号过后再appeal，但由于这需要签了S&后才申请贷款，如果再拿不到风险就是亏掉10%头期就是76千
2）联名我哥哥/弟弟来贷款
3）放弃这间屋子，但需要银行reject letter不然订金15200会被forfeit掉

这时我陷入挣扎中。。第一个做法风险非常大。。而且没有拿到贷款的把握，因为自己算了就算清掉部分Balance Transfer，负债收入比例仍然高达83%，而且不懂银行怎样算法。。据banker说最高是可以达到85%啦。。

第二个做法就非常头疼。。有看我之前发帖的网友应该知道我和我哥哥想法分歧很难合作，我也不是很想和哥哥一起买因为知道会有很多问题产生。。。所以我就尝试问弟弟和他合名买。。他OK。。我就拿他的资料给banker，得到回复就是收入偏低也是不能。。没办法下而且我不想采取方法三放弃这间屋子，就找我哥哥商量，结果就是问题多多，虽然最后他看了屋子也蛮喜欢然后给了我他的资料，但仍然说很多条件如他短时间内要卖的话我就要同意（我心里真的怕短时间内无端端他说要卖），要立刻进去住，就算没装修也没关系（我和他理论说爸爸肯定不同意因为第一间屋子花了很多心血装修，但他坚持）等等，让我觉得和他一起买了会有很多问题。。。所以他答应了我，我那时仍然很烦恼又无奈。。

这时，QE要停的消息传来，股市下跌，国家银行要打房债的消息传来，我向他借钱的那位朋友非常担心，特地约我商讨。。我那时非常怕他突然改变主意不借钱给我了，那么我就不够钱给头期了。。幸好他只是和我仔细谈谈和分析给我听整个经济局势有点不乐观。。叫我再考虑清楚是否要买这间屋子。我的好友这时也加一把嘴说叫我想清楚。。。我听得出他们的意思是叫我放弃这间屋子。。。但我考虑了觉得我仍然很想买这间屋子，就算他们劝说了我一个多小时，我也和和他们说我决定了。。他们看我那么坚决，也就不多说什么了，那位朋友也如承诺的借了他的钱给我。。。我知道他们的一番好意，但我决意已定。

就在我向我哥哥拿资料期间，我女友告诉我说帮我问了一个banker说他们接受Guarantor，我女友可以做我的Guarantor。。我和那个banker确认后她说只要我和我弟弟联名加上我女友做Guarantor，贷款应该就能过。。我听到了高兴不已，犹如浓雾中出现一线曙光。。和女友谈了后她表示支持我，就叫那banker用我们三个人名字申请了。。当然也知道弟弟联名和女友做我Guarantor不是那么好，所以心想迟点搞定了Balance Transfer后等lock in period过了就re-finance回我自己名字。。。。

由于时间局限，申请贷款期间，签S&P的限期到了，本来因为S&P一些细节还没谈好，以为还可以等贷款成绩出来先比较有保障，但卖家猛催我的律师准备好S&然后限期前签S&，明言不然就要forfeit我的定金了。。。在不想放弃下，我决定了冒险先签了S&P给了头期后等贷款结果出来，如果失败了就在下个月15号后再次appeal，如果再失败就最后方案就是和我哥哥一起联名。。由于他没有commitment应该能够通过的。。。而最坏打算就是贷款失败损失76千。

签了S&后，苦苦等待贷款结果，期间发生小插曲就是我弟弟说他公司要关门大吉了，他做到9月18号就会离职。。。本来还不以为意，但催banker时她说到银行verify我和女友OK了，只是verify我弟弟公司时找不到他失败了，那时我才alert到银行要verify我们的工作。。。天啊！那时距离我弟弟离职18号还差两天罢了。。赶快叫banker再call，催了催银行才在18号就是我弟弟工作最后一天verify，然后我向banker再三确认了verify好了我才能抹掉额上的冷汗，真是惊险刺激啊！

再等了一个礼拜左右，银行足足用了12天工作天，banker终于给我好消息，贷款通过了。。。。我也松了一口气。。紧张刺激的一个月的申请贷款过程，终于告一段落了。。

买屋 Part 1 - 下订篇

最近我买的一间屋子，申请贷款重重波折，现在终于拿到贷款offer了。。

以下是我下订和申请贷款的过程和之间遇到的种种问题，分享给大家：
下订篇
两个月前看屋子，本来主要是帮下我朋友找屋子的。。因为他要结婚了要找屋子成立家庭。。偶然间在网上看到一间屋子放的照片我觉得非常不错的（虽然不懂照片真假，因为很多经纪乱乱放照片的），大概查了bank valuation也拿到价钱。。就赶快约经纪看屋。。本来是要约周末的，但经纪说如果要的话就直接明天早上看，因为这间屋子很hot而且有很多经纪卖，怕等不及周末了。。听了后我不懂真假，但也ok就约明天早上看，想到看了才去上班也ok。

到了明天，去到了那间屋子，第一眼看到的停车棚和照片的一模一样就爱上它了，停车棚可以泊4辆车，水啊！进到屋子里，和照片的一模一样屋主有照顾屋子，kitchen kabinet和wardrobe都完好。。觉得蛮满意的，就打算叫朋友来看（我还没忘记本来是帮朋友找的）。。但这时经纪和我说由于这间屋子很hot而且他收到风有另一个经纪已经打算带另一个买家下午来下订了，所以如果我有兴趣就现在下订（我不懂真假啦，但只要拿到bank valuation我又觉得这间屋子很好，我就觉得如果他说的是真的就非常可惜或错失一间好屋子）。听到这样我赶快联络我朋友。。那时已经过了上班时间了，我看了时间应该来不及上班了，直接请假。。我朋友知道我请假了，立刻请假跑过来。另一个是我好友也跑过来了，他可以帮忙立刻开支票因为他有cheque book。

我两位朋友看了后，那位要结婚找屋的朋友说想要再约晚上和他老婆一起看，但这时经纪说可以，但可能来不及因为下午听说有人要下订了。。我那朋友听到这样，显得没办法，因为他要买屋一定要老婆也看了喜欢吧。。。所以不能立刻下决定。。我另外一个朋友，就是我好友就一直说买得过。。既然我朋友不能决定，说我也蛮喜欢，就我来买吧。。。谈谈下突然转变成看我要不要买。。。我大概考虑了30分钟左右，想了想我的经济状况等等，就下决定下订了。。那时的盘算是，下订先来secure这间屋子，然后我朋友可以和他老婆来看，如果他们最后决定不要买的话，我有另外一个朋友有兴趣投资的我可以和他合伙，或者我自己买也行（只是负担有点大啦）。下订时屋主住在附近跑来，看样子真如经纪所说的是个有钱人太太，而且对买卖屋子好像也不大懂的样子，一直问她律师关于我们下订时要求加个clause如果借不到钱就退还订金。下了订后我有通知另一个有兴趣投资的朋友，和他说了状况，就是这间屋子如果我那要结婚的朋友他们决定要的话会让给他们，如果他们不要就看这个朋友有兴趣合伙没有，不然我就自己找别的合伙或者我自己买。。他ok。。。然后就约经纪晚上再看屋子。。

到了晚上，我和一众朋友再来看屋子。由于很多人我就加代名。。我好友yee，要买屋子的朋友是sun和他老婆zi，然后另一对朋友hou和他老婆tee。。大家看了屋子后。。过后我们讨论时，sun说到他们要几天时间考虑下，然后大家就走了，可是sun和他老婆zi还没走，因为他老婆有学风水所以他们在研究下那间屋子的风水方位。我好友yee也呆在那边和他谈天，我因为明天要上班就跑人了。到了家，我想了想，因为已经下订了，只有21天来申请loan和弄snp，我怕朋友想太久拖延了影响到赶不及，订金被forfeit掉的话可是我的辛苦钱啊。。朋友完全没损失的。。想下好像自己为人做了嫁衣裳那样。。。就寄信息给朋友们说他们只能考虑到周末给答案我，下星期就要开始申请贷款和弄snp了不然赶不及。

期间，我找了一些关于那边屋子的资料，觉得真的是很好的地点和有更进一步的升值潜能。。到了周末，朋友sun信息我说他不要那间屋子，然后我就约朋友hou讨论看他要否。他说他有兴趣但由于他是投资赚钱为目标，可能几年后升值赚钱了他会卖掉。。我本身就打算如果没必要（如有更好的投资或者屋子）不会卖。。大家在这上面达不成共识，然后就决定看我自己可否申请贷款，如果不能才加朋友名字那么就要跟他的方式。。这时朋友sun打过来说他不要买是因为这间屋子如果买来自住要一笔不少的装修费（但如果拿来出租是可以不用再怎么装修的了），他没有这笔装修费钱所以他要找已经装修了的屋子。。不过他老婆zi有兴趣，可以和我合伙投资。。但和他谈了一下后就算和他老婆合伙他们也是打算有赚钱就卖的。。也就和我之前朋友hou的方式类似，仍然和我的方式有冲突。。所以我解释了后说我决定自己名字买。

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35年后的屋价？

我最近买的Taman OUG双层排屋，屋龄已经是37年，拿到最初屋主和发展商的S&P，那时买价是40千马币。。。现在转卖给我760千。

37年里，如果算%升幅是760/40=1900%，如果算番是大概每9年3个月就开一番，共开了大概4番：40k->80k->160k->320k->740k，平均每年的复利是7.78%

现在我买价是760千，借贷90%@684k，供期35年。。银行房贷利息4.2%。。。假设利率不变，供了35年我的总供款额是1.3M。。加上我本身给的头期和费用，大概总成本是1.4M（不包括机会成本或重建等其他考量）。。。

如果根据复利3%（目前定存利率）计算，预计这屋子价格将在35年后达到大概2.1M的价值。普遍上屋子升幅不可能少于定存，如果少过那么大部分人都会选择放定存而不会买屋子吧。。。

如果根据之前的复利7.78%计算，预计这屋子价格将在35年后达到大概12M的价值。

所以如果中途没有特别意外发生的话，35年后，当我要卖我的屋子的时候，卖价将是2.1M-12M之间。。那时大部分的双层排屋卖价应该也在这两个价位内。。

有多少人肯亏本卖？

在正常情况，有多少人肯亏本卖？基本上除非逼不得已，没有人会亏本卖吧。。

如果我买入房子100千，贷款90千，贷款利息BLR-2.4%，供期35年，每月供期409.37。

头期+费用给了大概15千

一年后，我总共给了供期409.37 X 12 = 4912.44, 贷款还剩88845.56。。我的成本大概是15000+4912.44+88845.56=108758，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。

两年后，我总共给了供期409.37 X 24 = 9824.88, 贷款还剩87641.69。。我的成本大概是15000+9824.88+87641.69=112466.57，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。

五年后，我总共给了供期409.37 X 60 = 24562.20, 贷款还剩83711.87。。我的成本大概是15000+24562.20+83711.87=123274.07，加上卖时费用，我会卖低过130千吗？不会。

十年后，我总共给了供期409.37 X 120 = 49124.4, 贷款还剩75957.19。。我的成本大概是15000+49124.4+75957.19=140081.59，加上卖时费用，我会卖低过150千吗？不会。

二十年后，我总共给了供期409.37 X 240 = 98248.8, 贷款还剩54600.23。。我的成本大概是15000+98248.8+54600.23=167849.03，加上卖时费用，我会卖低过180千吗？不会。

三十五年后，我总共给了供期409.37 X 420 = 171935.4, 贷款清了。。我的成本大概是15000+171935.4=186935.4，加上卖时费用，我会卖低过200千吗？不会。

所以，忽略掉money time value，忽略掉市场供需变化，忽略掉利息变动，忽略掉其他的难以数字化计算的变数。。。35年后，我的屋子至少都要卖200千。。卖少过200千证明我真的非常等钱用或者我的眼光真的非常有问题。

我的 428

说说我在428当天的经过..

话说当天我大概9点出门,9点半载了朋友,到达轻快铁站程搭轻快铁到Plaza Rakyat的站。。途中看到轻快铁内都挤满了人，我和朋友也挤上去，达到目的地大概10点多。和一大群人一起下了车站，就看到沿路很多人了。我们走路去其中一个KL集会地点 - 苏丹街.

到了哪里，多人但仍不算拥挤。。由于还没吃早餐我和朋友就选了个小巷里享用早餐。幸运的在满座的小档口找到了座位，要点餐时被告知很多菜色已经没有了，只有剩下一些有限的菜色，可见生意真的很好。档主是一家人经营的小生意，他们全部都身穿了青色衣服，心想等下不懂他们有没有参加集会呢?

吃完了早餐，由于才将近11点，苏丹街四周围已经开始聚集多人了，加上太阳毫不留情的发光发热，我们开始觉得有点受不了，就跑进KFC里面叹冷气。。里面已经几乎坐满了人。。找到了个位子坐下，稍微休息。。。

大概12点多时，开始看到街道上人开始少了，KFC里面的人也减少了。。看来很多人都出动了，我们就起身离开，出门时看到KFC已经开始上锁，有限度的让人进出。

出到外面近Kota Raya的地方，已经看到很多人聚集，马路上都是人群。我们经过Pasar Seni然后朝Bangkok Bank的方向走去。在Pasar Seni看到一组警察形成了一道简单的人墙，基本上没有多大作用，因为可以从旁边通过。。所以这道人墙基本上是摆美给人拍照，看到那边很多年轻人在拍照。

一路上看到各式各样的人和服饰以及举着不同的布条，有老、青、少；华、巫、印。。比较印象深刻是看到很多华人青年。。。越接近Dataran Merdeka看到的人潮就越多。。途中还遇到1-2群中学蛮久没联络的朋友，彼此间互相问暖了几句，就继续我们的路程。

过后大概1点走到了律师公会那里，看到了警方设立了阻碍物和人墙，是不可能通过的了。那里人多得开始显得有点拥挤。我朋友听说在Jalan Tun Perak会有安华和反对党人物出现，就大伙一起走去。经过HSBC看到对面的回教堂已经有很多友族在那里聚集。。好不容易到达Jalan Tun Perak，已经是只能缓慢前进，四周围都是人的程度了。。我在那边停住拍了几张照片后发觉已经见不到朋友了。。太多人了我朋友向前进而我停在那边拍照很容易就分散了。

我选了Masjid Jamek的LRT站下的好位子可以遮挡炎热的太阳呆着，那时电话已经打不到了，只好呆着等我朋友找我。过了不久他们找到我了，我们就仍然呆在那里可以遮风挡雨挡太阳的风水位子等待。

到了2点左右，场面越来越热闹，口号歌声此起彼落，四周围人潮也越来越密集，然后开始有欢呼声，好像是有什么人物在人潮的中间通过。。可是我的视线都被人潮遮挡了，模糊了视线。欢呼声此起彼落，好像有净选盟安美嘉经过，也好像有林首长（听朋友说，我看不到，被遮挡住了）经过，肩上坐着一个友族小女孩。。

后来有一辆小型货车经过，车上有些政治人物，看不清楚是谁，好像是安华的妻子和女儿。她们有用大声公说了一点话，可是距离蛮远加上四周太多吵杂声根本听不清楚在说什么。那段时间大家时而坐下来，时而站起身一睹政治人物的风采，搞到我和朋友也时站时坐，累死人了，也汗流浃背了。。到最后干脆坐住不站了。。

场面维持热闹大概到了2点半，开始有人说可以散会了，不懂是净选盟还是民联的人。。。然后很多人开始向后走散退了，但也有很多人向前走。我朋友也跟住往前走。。。。我不懂做么人群向前走，心想可能他们是要仰望下政治人物或净选盟人物的风采。。而我的朋友好像也是要凑热闹所以往前走。。他们越走越快反而我堕在后头一段距离。。越走我开始觉得不对路，好像不是我想象的。。突然想起，人群是否是想要尝试冲破警方阻碍？

心中存着顾忌，开始放慢脚步，我朋友回头看到我堕在蛮后方一点距离，停下脚步等我。。。就在那时，突然看到前方冒烟，知道是警方开始发射催泪弹了。本来往前走的人群开始向后撤。。大家起初因为人挤人走得不快，但当开始嗅到远处的催泪弹散发的辛辣的味道，人群开始走得比较快了。。我和朋友退到附近的建筑物处（不是很清楚那时身在何方，因为为了逃避催泪弹的魔爪就只是跟着人群走，也很难脱离人群因为我位于大概是人群的中间），在那里见到催泪弹没有追来了，就稍微歇息，那时见到一个友族青年叫我们可以停下。

那时看时间已经是3点20分，想来时间也差不多了，现在暂时安全了也不懂情况会否恶化，就问朋友是否可以走了。朋友说不要，要支持集会就呆到4点才走，我也不置可否，就用手机开始上网update下资讯。。

大概3点30分，突然远处看到水炮，四周围的人议论纷纷，很多人都稍微跑前去看看。。那时一个想法从脑里冒起。。。做么好像之前网上看的一则新闻，说印尼地震然后我国人民跑去海边看有没有海啸那样。。简单来说是“不知道死字怎样写”。

接下来，情况开始变得急促和混乱，开始有催泪弹朝我们的方向发射。看到不远处的冒烟，我和朋友开始随着人群往后退。人群开始有点慌不择路，越过一个大概2尺高的栏杆，往一个小的空地退去，那里应该是停车场来的。。我那时开始又觉得不妥，那边空间太小了，人潮太多，如果这里正中催泪弹情况真的会非常糟糕。。。左边和右边都有人涌去。。。。。。很多人往右边的一个比较窄小的巷子走去，我朋友也因为被催泪弹弄红了眼睛只一味跟住人群往小巷子里挤去，我觉得更不妥了，急急在后面叫住他，问他要跑去哪里？因为我那时觉得跑左边会比较好，因为左边是通向大路。。他停住了回头望我，说不懂。。

突然间我那已经感到辛辣的眼睛刺痛起来猛流眼泪，鼻子开始不受控制流出鼻涕，呼吸开始觉得困难，忙张口呼吸，但喉咙随即被辛辣呛得咳嗽起来，不停的咳嗽又呼吸困难好像要到呕吐的程度了（事后听朋友说他看到催泪弹射上建筑物上面，所以距离接近效果强烈）。。这时眼睛也刺痛得张不开了（我没有准备盐，水，毛巾什么的）。。。那时听到有人说右边的巷子是绝头路，向右边走的人群又反向走去左边。。我勉强眯着眼睛，跟着人群走向左边出口。。这时我和我朋友真的非常辛苦，有人见状都给我们一点盐，含在嘴里感觉好少少。。

勉强的连跑带跳的逃出那个地方到达Kota Raya。。。那时就感觉比较好了，也没有了辛辣刺痛感了。。我和朋友说快快走了。。我们就回去Plaza Rakyat轻快铁站。。到达那里已经很多人排队。。也听到人说停车台已经爆满，不能上去等轻快铁了。。。我们还在犹疑是否应该买了票等又或者找的士又或出去MacD吃点东西才回家。。但看到轻快铁站铁栅被锁，只能出不能进。我们觉得呆在轻快铁站里面比较安全，外面不懂什么情况，所以选择找个角落歇息聊天。。。大概等了半小时到1小时那样，人潮少了，我们也就买了票回家了。

在轻快铁站歇息等待的时间中，我和朋友聊起了这次的集会，我本身觉得我参加这次集会是为了表现出我的不满和期待，而不认同出现这类失控和遭到警方催泪弹驱赶的状况。。。相信大部分参加集会的人都是这样想的。。。但我朋友也说其实在全世界各地，包括西欧国家，要民主改革都会爆发出冲突和流血事件。。。我无可反驳但我始终不认同。。。警察采取行动发射催泪弹的确很让人谴责，但我觉得部分集会人民还是表现得有点过激，部分人喜欢起哄和尝试煽动情绪。。可以看得出参加这类集会，如果人们抱持着起哄闹场的心态，很容易让场面是失控（当然，也不排除有无间道是煽动和开启冲突的起源）

BLR升息？

从1976-2013，平均BLR是7.76%，平均银行房贷配套是8.53%。。不要忘记，过去1976-2000是我国经济起飞的阶段，甚至乎经济成长呈现双位数。。所以可以看到这段时间的BLR都是多数超过7%。。而从2000年开始，我国经济成长放缓，从2000年开始到2013的13年间，没有一年的BLR是超过7%的。。所以利息会否调涨高过7%？我不懂因为不是先知也不是专家。

假设贷款年限是最高35年，利率是BLR 6.6%（忽略掉个别银行给的优惠率），每100千的房贷, BLR每调涨1%就会导致每月供期增加RM70。以平均BLR 7.76%来算的话，从现在6.6%-〉7.76%,每100千贷款会增加每月供期RM81。。以历史最高12.25%来算的话，从现在6.6%-〉12.25%，会增加每月供期RM424。。。。。

假设目前一间760千的双层排屋，贷款684千，35年供期，BLR-2.4%，目前供期RM3111，如果7.76%和12.25%的BLR真的重现，那么供期就会调整至3611和5802，升幅为16%-86%。。。如果那时房价重挫50%双层排屋价至380千，贷款342千，35年供期，BLR+x%（有一点值得注意的是一直以来高BLR时，银行都是给+x%的，所以假设那时BLR调涨，银行本身也调涨利率），BLR=7.76%/12.25%，那么那时买屋子的话，每月供期如果x是1%，就是2620-3814，如果x是2%，就是2877-4090。。如果供期3111负担不起，我不会觉得2620-2877-3814-4090就是那时负担得起的供期。。还没包括可能那时需要付高昂的头期。

个人分析认为，最可能出现的状况是就算是调息升也只是大概升到7-8%左右，不大可能会出现过去的8%以上升至双位数BLR，除非重现过去的高速经济起飞或者我国面对超高通膨和要破产的情形。。。如果是前者那么不会有问题因为经济起飞收入也会大幅度增加来应付高贷款利息，如果是后者那么不管持有的是房产还是股票还是现金什么的都没价值了，而其中以持有现金是最糟糕的因为可能变成废纸了。。。所以那时就是36计走为上计的时候了。。

所以我认为只要自己目前负担得起供期，考虑了利率可能调整至BLR 7-8%仍然能够应付的话，我觉得屋子是可以买的。。太过担心利率升到不懂多高对经济有多大影响。。。。我觉得这些不是我们的lvl去烦的。。应该等zeti去烦这。

Year	BLR	BLR+X%	X%
1976	8.50	-	-
1977	8.50	-	-
1978	7.00	-	-
1979	7.00	-	-
1980	8.50	10.22	1.72
1981	8.50	12.07	3.57
1982	8.50	12.34	3.84
1983	10.75	11.64	0.89
1984	12.25	12.80	0.55
1985	10.75	12.10	1.35
1986	10.00	12.02	2.02
1987	7.50	9.73	2.23
1988	7.00	8.95	1.95
1989	6.99	8.70	1.71
1990	7.49	8.99	1.50
1991	8.68	9.72	1.04
1992	9.29	10.29	1.00
1993	8.22	9.65	1.43
1994	6.83	8.24	1.41
1995	8.03	9.28	1.25
1996	9.18	10.12	0.94
1997	9.53	10.63	1.10
1998	10.61	12.13	1.52
1999	6.79	7.75	0.96
2000	6.79	7.66	0.87
2001	6.40	7.12	0.72
2002	6.40	6.52	0.12
2003	6.00	7.00	1.00
2004	5.00	6.75	1.75
2005	6.25	6.50	0.25
2006	6.75	6.95	0.20
2007	6.75	6.95	0.20
2008	6.75	6.60	-0.15
2009	6.50	3.65	-2.85
2010	5.55	4.40	-1.15
2011	6.30	4.20	-2.10
2012	6.60	4.20	-2.40
2013	6.60	4.20	-2.40
AVG	7.76	8.53	0.77