买房与卖房个人觉得是很个人决定以及受到各种环境、主观与客观等因素影响的，所以其实很难一概而定。。。但小弟不才，想忽略掉各种不确定因素，只单从通膨与投资回酬的数字上来探讨。。。所以这帖纯属讨论性质，各位看官看了后所做的买卖决定责任自己自负。。。
买房好还是不买房好？
这个是没有房或已经有房了但仍想继续买的人会有的疑问。。。有这疑问的人通常是有能力买但
（1）不确定是否应该现在买？还有，
（2）究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？
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（1）有能力买但不确定是否应该现在买？如果单纯看通货膨胀的话，我这旧帖已经有计算了：
预测未来屋价 - 讨论帖
http://happyflyingme.blogspot.com/2014/02/35.html
很多人说以后屋价几百万，可能吗？这个问题我相信以前我们父母一代的人也问过：几百千的屋子，可能吗？如果问我，我相信有这个可能，而且觉得可能性蛮大，和通膨几率发生的一样大。我本身买的是排屋，因为排屋有一个优势就是它的地皮。。。屋子可以坏，人可以老/死，地皮却永远在那边，除非政府收回或者发生强烈地震地壳移动导致原本地皮凭空消失了。。。。高楼有风险可能很旧了没有什么人愿意住，但排屋不同因为永远可以重新起过整间屋子。。。排屋与高楼的优缺点就不一一细数了。。只是要说明房子有其永远的价值存在---地皮。
大家可能仍然会有疑虑。。怎知道未来是否和过去一样会受到通膨影响而屋价涨呢？会否可能出现通缩？老实说，我不是经济学家不懂怎样预测，我也不是国家银行没能监控经济。。所以我只能说我不懂会否出现通缩，但可以肯定的一点就是普遍上大家都认同通缩的破坏力比通膨大（看日本通缩导致的迷失的20年）。。所以每个国家的国家银行都想尽办法地不要让自己国家发生通缩的情况。。。所以发生通膨几率永远比发生通缩几率为大而且持久。
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至于问题（2），究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？
我之前有个回复说我得空的话去算算看：http://cforum3.cari.com.my/forum ... 7963&fromuid=207312，所以且看我以下的简单计算，我用我自己本身买的其中一间房子做例子来计算：
| Purchase House Price | 760000.00 | |||||||||||||||||||||
| House Price Increment Rate | 5.000% | |||||||||||||||||||||
| Invest Return Rate | 4.500% | |||||||||||||||||||||
| House | Downpayment/Fees/Installment - Invest | |||||||||||||||||||||
| Year | Amount B/F | Rate | Increment | Amount C/F | Year | Amount B/F | Total Amount | Rate | Increment | Amount C/F | ||||||||||||
| 35 | 3992544.46 | 5.000% | 199627.22 | 4192171.68 | 35 | 3944089.14 | 4013888.75 | 4.500% | 180624.99 | 4194513.74 | ||||||||||||
| 4192171.68 | 4194513.74 | |||||||||||||||||||||
左边的是如果我买入的房子760千，持有并且持续供期35年，如果平均每年屋价升值5%，我的屋价最终价值是420万（再此我忽略掉出租屋的所得，因为是自住还是出租以及租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。
右边的是如果我不要买入房子，相反的我把所付的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来进行投资，我只要做到平均每年4.5%回酬我就能获得同样的420万价值（再此我忽略掉租屋的费用，因为是否需要租屋和租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。
看起来好像与其买屋不如自己做投资也是不错的选择。理论上是，实际上不是。。因为人性。。。。。如果来个5年的硬性储蓄，不足5年不能拿回，规定一个人每个月存入100块，那么5年后，很大的可能（但如果发生突发状况那么可能就会断供期，此称为风险）他可以拿回100X12X5=6000块的存款；如果没有硬性规定一个人储蓄5年，那么很大可能5年后那个人可能只有1-2千或更少。。。先存后花的这个针对人性而设计的存钱方式我就不多解说了。。。。再来。。。要达到平均每年4.5%的投资回酬看来不难，但其实要一个人坐定定拿4.5%的固定回酬35年而不是去追逐那些8%~10%~20%的回酬是很难的。。。这也是人性。。。追求高回酬自然亏钱风险也会提高，这里我也不细说了。
至于断供期的风险方面，这个自己要去控制与管理了，在这帖就不多细说因为是另外一个topic了。。。我不认为有风险就一定要避开，而是看这风险是否值得拿，有什么方式可以控制与减低风险。。
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再看，卖房好还是不卖房好？这个是有房子的人问的。。且看我的简单计算：
| Purchase House Price | 760000.00 | ||||||||||
| House Price Increment Rate | 5.000% | ||||||||||
| Invest Return Rate | 3.630% | ||||||||||
| House | Sell & Invest | ||||||||||
| Year | Amount B/F | Rate | Increment | Amount C/F | Year | Amount B/F | Total Amount | Rate | Increment | Amount C/F | |
| 35 | 3992544.46 | 5.000% | 199627.22 | 4192171.68 | 35 | 4002691.53 | 4052491.13 | 3.630% | 147105.43 | 4199596.56 | |
| 4192171.68 | 4199596.56 | ||||||||||
同样的左边是持有房子35年，右边是把目前的房子卖了（900千市价-683千贷款=217千），再把与买房子同样数额的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来全部进行投资，那么我只需要平均每年3.63%的回酬就能达到420万。。。相比没有房子的人容易了一点，但其实相去不远。。。所以就需要问回同样的问题，是否能够有那个纪律去那样持续地投资和能否保持那个回酬率。
一个在股票论坛的前辈说过，拥有房地产几十年的人比比皆是，拥有股票/其他投资项目几十年的人就寥寥无几。。原因在于房地产的“不动”产性质与股票的“流动”性高的性质有着莫大的关系。。也和人性有着莫大的关系。。。
小弟粗陋的分享计算，在此打住。欢迎大家探讨与研究。
在此附上简单的计算template: https://drive.google.com/file/d/0B3jladI59EMONFd1b1dxR0pjelk/view
