2014年2月21日星期五
有多少人肯亏本卖？
在正常情况，有多少人肯亏本卖？基本上除非逼不得已，没有人会亏本卖吧。。
如果我买入房子100千，贷款90千，贷款利息BLR-2.4%，供期35年，每月供期409.37。
头期+费用给了大概15千
一年后，我总共给了供期409.37 X 12 = 4912.44, 贷款还剩88845.56。。我的成本大概是15000+4912.44+88845.56=108758，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。
两年后，我总共给了供期409.37 X 24 = 9824.88, 贷款还剩87641.69。。我的成本大概是15000+9824.88+87641.69=112466.57，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。
五年后，我总共给了供期409.37 X 60 = 24562.20, 贷款还剩83711.87。。我的成本大概是15000+24562.20+83711.87=123274.07，加上卖时费用，我会卖低过130千吗？不会。
十年后，我总共给了供期409.37 X 120 = 49124.4, 贷款还剩75957.19。。我的成本大概是15000+49124.4+75957.19=140081.59，加上卖时费用，我会卖低过150千吗？不会。
二十年后，我总共给了供期409.37 X 240 = 98248.8, 贷款还剩54600.23。。我的成本大概是15000+98248.8+54600.23=167849.03，加上卖时费用，我会卖低过180千吗？不会。
三十五年后，我总共给了供期409.37 X 420 = 171935.4, 贷款清了。。我的成本大概是15000+171935.4=186935.4，加上卖时费用，我会卖低过200千吗？不会。
所以，忽略掉money time value，忽略掉市场供需变化，忽略掉利息变动，忽略掉其他的难以数字化计算的变数。。。35年后，我的屋子至少都要卖200千。。卖少过200千证明我真的非常等钱用或者我的眼光真的非常有问题。
如果我买入房子100千，贷款90千，贷款利息BLR-2.4%，供期35年，每月供期409.37。
头期+费用给了大概15千
一年后，我总共给了供期409.37 X 12 = 4912.44, 贷款还剩88845.56。。我的成本大概是15000+4912.44+88845.56=108758，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。
两年后，我总共给了供期409.37 X 24 = 9824.88, 贷款还剩87641.69。。我的成本大概是15000+9824.88+87641.69=112466.57，加上卖时费用和盈利税，我会卖低过120千吗？不会。
五年后，我总共给了供期409.37 X 60 = 24562.20, 贷款还剩83711.87。。我的成本大概是15000+24562.20+83711.87=123274.07，加上卖时费用，我会卖低过130千吗？不会。
十年后，我总共给了供期409.37 X 120 = 49124.4, 贷款还剩75957.19。。我的成本大概是15000+49124.4+75957.19=140081.59，加上卖时费用，我会卖低过150千吗？不会。
二十年后，我总共给了供期409.37 X 240 = 98248.8, 贷款还剩54600.23。。我的成本大概是15000+98248.8+54600.23=167849.03，加上卖时费用，我会卖低过180千吗？不会。
三十五年后，我总共给了供期409.37 X 420 = 171935.4, 贷款清了。。我的成本大概是15000+171935.4=186935.4，加上卖时费用，我会卖低过200千吗？不会。
所以，忽略掉money time value，忽略掉市场供需变化，忽略掉利息变动，忽略掉其他的难以数字化计算的变数。。。35年后，我的屋子至少都要卖200千。。卖少过200千证明我真的非常等钱用或者我的眼光真的非常有问题。
2014年2月7日星期五
我的 428
说说我在428当天的经过..
话说当天我大概9点出门,9点半载了朋友,到达轻快铁站程搭轻快铁到Plaza Rakyat的站。。途中看到轻快铁内都挤满了人，我和朋友也挤上去，达到目的地大概10点多。和一大群人一起下了车站，就看到沿路很多人了。我们走路去其中一个KL集会地点 - 苏丹街.
到了哪里，多人但仍不算拥挤。。由于还没吃早餐我和朋友就选了个小巷里享用早餐。幸运的在满座的小档口找到了座位，要点餐时被告知很多菜色已经没有了，只有剩下一些有限的菜色，可见生意真的很好。档主是一家人经营的小生意，他们全部都身穿了青色衣服，心想等下不懂他们有没有参加集会呢?
吃完了早餐，由于才将近11点，苏丹街四周围已经开始聚集多人了，加上太阳毫不留情的发光发热，我们开始觉得有点受不了，就跑进KFC里面叹冷气。。里面已经几乎坐满了人。。找到了个位子坐下，稍微休息。。。
大概12点多时，开始看到街道上人开始少了，KFC里面的人也减少了。。看来很多人都出动了，我们就起身离开，出门时看到KFC已经开始上锁，有限度的让人进出。
出到外面近Kota Raya的地方，已经看到很多人聚集，马路上都是人群。我们经过Pasar Seni然后朝Bangkok Bank的方向走去。在Pasar Seni看到一组警察形成了一道简单的人墙，基本上没有多大作用，因为可以从旁边通过。。所以这道人墙基本上是摆美给人拍照，看到那边很多年轻人在拍照。
一路上看到各式各样的人和服饰以及举着不同的布条，有老、青、少；华、巫、印。。比较印象深刻是看到很多华人青年。。。越接近Dataran Merdeka看到的人潮就越多。。途中还遇到1-2群中学蛮久没联络的朋友，彼此间互相问暖了几句，就继续我们的路程。
过后大概1点走到了律师公会那里，看到了警方设立了阻碍物和人墙，是不可能通过的了。那里人多得开始显得有点拥挤。我朋友听说在Jalan Tun Perak会有安华和反对党人物出现，就大伙一起走去。经过HSBC看到对面的回教堂已经有很多友族在那里聚集。。好不容易到达Jalan Tun Perak，已经是只能缓慢前进，四周围都是人的程度了。。我在那边停住拍了几张照片后发觉已经见不到朋友了。。太多人了我朋友向前进而我停在那边拍照很容易就分散了。
我选了Masjid Jamek的LRT站下的好位子可以遮挡炎热的太阳呆着，那时电话已经打不到了，只好呆着等我朋友找我。过了不久他们找到我了，我们就仍然呆在那里可以遮风挡雨挡太阳的风水位子等待。
到了2点左右，场面越来越热闹，口号歌声此起彼落，四周围人潮也越来越密集，然后开始有欢呼声，好像是有什么人物在人潮的中间通过。。可是我的视线都被人潮遮挡了，模糊了视线。欢呼声此起彼落，好像有净选盟安美嘉经过，也好像有林首长（听朋友说，我看不到，被遮挡住了）经过，肩上坐着一个友族小女孩。。
后来有一辆小型货车经过，车上有些政治人物，看不清楚是谁，好像是安华的妻子和女儿。她们有用大声公说了一点话，可是距离蛮远加上四周太多吵杂声根本听不清楚在说什么。那段时间大家时而坐下来，时而站起身一睹政治人物的风采，搞到我和朋友也时站时坐，累死人了，也汗流浃背了。。到最后干脆坐住不站了。。
场面维持热闹大概到了2点半，开始有人说可以散会了，不懂是净选盟还是民联的人。。。然后很多人开始向后走散退了，但也有很多人向前走。我朋友也跟住往前走。。。。我不懂做么人群向前走，心想可能他们是要仰望下政治人物或净选盟人物的风采。。而我的朋友好像也是要凑热闹所以往前走。。他们越走越快反而我堕在后头一段距离。。越走我开始觉得不对路，好像不是我想象的。。突然想起，人群是否是想要尝试冲破警方阻碍？
心中存着顾忌，开始放慢脚步，我朋友回头看到我堕在蛮后方一点距离，停下脚步等我。。。就在那时，突然看到前方冒烟，知道是警方开始发射催泪弹了。本来往前走的人群开始向后撤。。大家起初因为人挤人走得不快，但当开始嗅到远处的催泪弹散发的辛辣的味道，人群开始走得比较快了。。我和朋友退到附近的建筑物处（不是很清楚那时身在何方，因为为了逃避催泪弹的魔爪就只是跟着人群走，也很难脱离人群因为我位于大概是人群的中间），在那里见到催泪弹没有追来了，就稍微歇息，那时见到一个友族青年叫我们可以停下。
那时看时间已经是3点20分，想来时间也差不多了，现在暂时安全了也不懂情况会否恶化，就问朋友是否可以走了。朋友说不要，要支持集会就呆到4点才走，我也不置可否，就用手机开始上网update下资讯。。
大概3点30分，突然远处看到水炮，四周围的人议论纷纷，很多人都稍微跑前去看看。。那时一个想法从脑里冒起。。。做么好像之前网上看的一则新闻，说印尼地震然后我国人民跑去海边看有没有海啸那样。。简单来说是“不知道死字怎样写”。
接下来，情况开始变得急促和混乱，开始有催泪弹朝我们的方向发射。看到不远处的冒烟，我和朋友开始随着人群往后退。人群开始有点慌不择路，越过一个大概2尺高的栏杆，往一个小的空地退去，那里应该是停车场来的。。我那时开始又觉得不妥，那边空间太小了，人潮太多，如果这里正中催泪弹情况真的会非常糟糕。。。左边和右边都有人涌去。。。。。。很多人往右边的一个比较窄小的巷子走去，我朋友也因为被催泪弹弄红了眼睛只一味跟住人群往小巷子里挤去，我觉得更不妥了，急急在后面叫住他，问他要跑去哪里？因为我那时觉得跑左边会比较好，因为左边是通向大路。。他停住了回头望我，说不懂。。
突然间我那已经感到辛辣的眼睛刺痛起来猛流眼泪，鼻子开始不受控制流出鼻涕，呼吸开始觉得困难，忙张口呼吸，但喉咙随即被辛辣呛得咳嗽起来，不停的咳嗽又呼吸困难好像要到呕吐的程度了（事后听朋友说他看到催泪弹射上建筑物上面，所以距离接近效果强烈）。。这时眼睛也刺痛得张不开了（我没有准备盐，水，毛巾什么的）。。。那时听到有人说右边的巷子是绝头路，向右边走的人群又反向走去左边。。我勉强眯着眼睛，跟着人群走向左边出口。。这时我和我朋友真的非常辛苦，有人见状都给我们一点盐，含在嘴里感觉好少少。。
勉强的连跑带跳的逃出那个地方到达Kota Raya。。。那时就感觉比较好了，也没有了辛辣刺痛感了。。我和朋友说快快走了。。我们就回去Plaza Rakyat轻快铁站。。到达那里已经很多人排队。。也听到人说停车台已经爆满，不能上去等轻快铁了。。。我们还在犹疑是否应该买了票等又或者找的士又或出去MacD吃点东西才回家。。但看到轻快铁站铁栅被锁，只能出不能进。我们觉得呆在轻快铁站里面比较安全，外面不懂什么情况，所以选择找个角落歇息聊天。。。大概等了半小时到1小时那样，人潮少了，我们也就买了票回家了。
在轻快铁站歇息等待的时间中，我和朋友聊起了这次的集会，我本身觉得我参加这次集会是为了表现出我的不满和期待，而不认同出现这类失控和遭到警方催泪弹驱赶的状况。。。相信大部分参加集会的人都是这样想的。。。但我朋友也说其实在全世界各地，包括西欧国家，要民主改革都会爆发出冲突和流血事件。。。我无可反驳但我始终不认同。。。警察采取行动发射催泪弹的确很让人谴责，但我觉得部分集会人民还是表现得有点过激，部分人喜欢起哄和尝试煽动情绪。。可以看得出参加这类集会，如果人们抱持着起哄闹场的心态，很容易让场面是失控（当然，也不排除有无间道是煽动和开启冲突的起源）
话说当天我大概9点出门,9点半载了朋友,到达轻快铁站程搭轻快铁到Plaza Rakyat的站。。途中看到轻快铁内都挤满了人，我和朋友也挤上去，达到目的地大概10点多。和一大群人一起下了车站，就看到沿路很多人了。我们走路去其中一个KL集会地点 - 苏丹街.
到了哪里，多人但仍不算拥挤。。由于还没吃早餐我和朋友就选了个小巷里享用早餐。幸运的在满座的小档口找到了座位，要点餐时被告知很多菜色已经没有了，只有剩下一些有限的菜色，可见生意真的很好。档主是一家人经营的小生意，他们全部都身穿了青色衣服，心想等下不懂他们有没有参加集会呢?
吃完了早餐，由于才将近11点，苏丹街四周围已经开始聚集多人了，加上太阳毫不留情的发光发热，我们开始觉得有点受不了，就跑进KFC里面叹冷气。。里面已经几乎坐满了人。。找到了个位子坐下，稍微休息。。。
大概12点多时，开始看到街道上人开始少了，KFC里面的人也减少了。。看来很多人都出动了，我们就起身离开，出门时看到KFC已经开始上锁，有限度的让人进出。
出到外面近Kota Raya的地方，已经看到很多人聚集，马路上都是人群。我们经过Pasar Seni然后朝Bangkok Bank的方向走去。在Pasar Seni看到一组警察形成了一道简单的人墙，基本上没有多大作用，因为可以从旁边通过。。所以这道人墙基本上是摆美给人拍照，看到那边很多年轻人在拍照。
一路上看到各式各样的人和服饰以及举着不同的布条，有老、青、少；华、巫、印。。比较印象深刻是看到很多华人青年。。。越接近Dataran Merdeka看到的人潮就越多。。途中还遇到1-2群中学蛮久没联络的朋友，彼此间互相问暖了几句，就继续我们的路程。
过后大概1点走到了律师公会那里，看到了警方设立了阻碍物和人墙，是不可能通过的了。那里人多得开始显得有点拥挤。我朋友听说在Jalan Tun Perak会有安华和反对党人物出现，就大伙一起走去。经过HSBC看到对面的回教堂已经有很多友族在那里聚集。。好不容易到达Jalan Tun Perak，已经是只能缓慢前进，四周围都是人的程度了。。我在那边停住拍了几张照片后发觉已经见不到朋友了。。太多人了我朋友向前进而我停在那边拍照很容易就分散了。
我选了Masjid Jamek的LRT站下的好位子可以遮挡炎热的太阳呆着，那时电话已经打不到了，只好呆着等我朋友找我。过了不久他们找到我了，我们就仍然呆在那里可以遮风挡雨挡太阳的风水位子等待。
到了2点左右，场面越来越热闹，口号歌声此起彼落，四周围人潮也越来越密集，然后开始有欢呼声，好像是有什么人物在人潮的中间通过。。可是我的视线都被人潮遮挡了，模糊了视线。欢呼声此起彼落，好像有净选盟安美嘉经过，也好像有林首长（听朋友说，我看不到，被遮挡住了）经过，肩上坐着一个友族小女孩。。
后来有一辆小型货车经过，车上有些政治人物，看不清楚是谁，好像是安华的妻子和女儿。她们有用大声公说了一点话，可是距离蛮远加上四周太多吵杂声根本听不清楚在说什么。那段时间大家时而坐下来，时而站起身一睹政治人物的风采，搞到我和朋友也时站时坐，累死人了，也汗流浃背了。。到最后干脆坐住不站了。。
场面维持热闹大概到了2点半，开始有人说可以散会了，不懂是净选盟还是民联的人。。。然后很多人开始向后走散退了，但也有很多人向前走。我朋友也跟住往前走。。。。我不懂做么人群向前走，心想可能他们是要仰望下政治人物或净选盟人物的风采。。而我的朋友好像也是要凑热闹所以往前走。。他们越走越快反而我堕在后头一段距离。。越走我开始觉得不对路，好像不是我想象的。。突然想起，人群是否是想要尝试冲破警方阻碍？
心中存着顾忌，开始放慢脚步，我朋友回头看到我堕在蛮后方一点距离，停下脚步等我。。。就在那时，突然看到前方冒烟，知道是警方开始发射催泪弹了。本来往前走的人群开始向后撤。。大家起初因为人挤人走得不快，但当开始嗅到远处的催泪弹散发的辛辣的味道，人群开始走得比较快了。。我和朋友退到附近的建筑物处（不是很清楚那时身在何方，因为为了逃避催泪弹的魔爪就只是跟着人群走，也很难脱离人群因为我位于大概是人群的中间），在那里见到催泪弹没有追来了，就稍微歇息，那时见到一个友族青年叫我们可以停下。
那时看时间已经是3点20分，想来时间也差不多了，现在暂时安全了也不懂情况会否恶化，就问朋友是否可以走了。朋友说不要，要支持集会就呆到4点才走，我也不置可否，就用手机开始上网update下资讯。。
大概3点30分，突然远处看到水炮，四周围的人议论纷纷，很多人都稍微跑前去看看。。那时一个想法从脑里冒起。。。做么好像之前网上看的一则新闻，说印尼地震然后我国人民跑去海边看有没有海啸那样。。简单来说是“不知道死字怎样写”。
接下来，情况开始变得急促和混乱，开始有催泪弹朝我们的方向发射。看到不远处的冒烟，我和朋友开始随着人群往后退。人群开始有点慌不择路，越过一个大概2尺高的栏杆，往一个小的空地退去，那里应该是停车场来的。。我那时开始又觉得不妥，那边空间太小了，人潮太多，如果这里正中催泪弹情况真的会非常糟糕。。。左边和右边都有人涌去。。。。。。很多人往右边的一个比较窄小的巷子走去，我朋友也因为被催泪弹弄红了眼睛只一味跟住人群往小巷子里挤去，我觉得更不妥了，急急在后面叫住他，问他要跑去哪里？因为我那时觉得跑左边会比较好，因为左边是通向大路。。他停住了回头望我，说不懂。。
突然间我那已经感到辛辣的眼睛刺痛起来猛流眼泪，鼻子开始不受控制流出鼻涕，呼吸开始觉得困难，忙张口呼吸，但喉咙随即被辛辣呛得咳嗽起来，不停的咳嗽又呼吸困难好像要到呕吐的程度了（事后听朋友说他看到催泪弹射上建筑物上面，所以距离接近效果强烈）。。这时眼睛也刺痛得张不开了（我没有准备盐，水，毛巾什么的）。。。那时听到有人说右边的巷子是绝头路，向右边走的人群又反向走去左边。。我勉强眯着眼睛，跟着人群走向左边出口。。这时我和我朋友真的非常辛苦，有人见状都给我们一点盐，含在嘴里感觉好少少。。
勉强的连跑带跳的逃出那个地方到达Kota Raya。。。那时就感觉比较好了，也没有了辛辣刺痛感了。。我和朋友说快快走了。。我们就回去Plaza Rakyat轻快铁站。。到达那里已经很多人排队。。也听到人说停车台已经爆满，不能上去等轻快铁了。。。我们还在犹疑是否应该买了票等又或者找的士又或出去MacD吃点东西才回家。。但看到轻快铁站铁栅被锁，只能出不能进。我们觉得呆在轻快铁站里面比较安全，外面不懂什么情况，所以选择找个角落歇息聊天。。。大概等了半小时到1小时那样，人潮少了，我们也就买了票回家了。
在轻快铁站歇息等待的时间中，我和朋友聊起了这次的集会，我本身觉得我参加这次集会是为了表现出我的不满和期待，而不认同出现这类失控和遭到警方催泪弹驱赶的状况。。。相信大部分参加集会的人都是这样想的。。。但我朋友也说其实在全世界各地，包括西欧国家，要民主改革都会爆发出冲突和流血事件。。。我无可反驳但我始终不认同。。。警察采取行动发射催泪弹的确很让人谴责，但我觉得部分集会人民还是表现得有点过激，部分人喜欢起哄和尝试煽动情绪。。可以看得出参加这类集会，如果人们抱持着起哄闹场的心态，很容易让场面是失控（当然，也不排除有无间道是煽动和开启冲突的起源）
2014年2月6日星期四
BLR升息？
从1976-2013，平均BLR是7.76%，平均银行房贷配套是8.53%。。不要忘记，过去1976-2000是我国经济起飞的阶段，甚至乎经济成长呈现双位数。。所以可以看到这段时间的BLR都是多数超过7%。。而从2000年开始，我国经济成长放缓，从2000年开始到2013的13年间，没有一年的BLR是超过7%的。。所以利息会否调涨高过7%？我不懂因为不是先知也不是专家。
假设贷款年限是最高35年，利率是BLR 6.6%（忽略掉个别银行给的优惠率），每100千的房贷, BLR每调涨1%就会导致每月供期增加RM70。以平均BLR 7.76%来算的话，从现在6.6%-〉7.76%,每100千贷款会增加每月供期RM81。。以历史最高12.25%来算的话，从现在6.6%-〉12.25%，会增加每月供期RM424。。。。。
假设目前一间760千的双层排屋，贷款684千，35年供期，BLR-2.4%，目前供期RM3111，如果7.76%和12.25%的BLR真的重现，那么供期就会调整至3611和5802，升幅为16%-86%。。。如果那时房价重挫50%双层排屋价至380千，贷款342千，35年供期，BLR+x%（有一点值得注意的是一直以来高BLR时，银行都是给+x%的，所以假设那时BLR调涨，银行本身也调涨利率），BLR=7.76%/12.25%，那么那时买屋子的话，每月供期如果x是1%，就是2620-3814，如果x是2%，就是2877-4090。。如果供期3111负担不起，我不会觉得2620-2877-3814-4090就是那时负担得起的供期。。还没包括可能那时需要付高昂的头期。
个人分析认为，最可能出现的状况是就算是调息升也只是大概升到7-8%左右，不大可能会出现过去的8%以上升至双位数BLR，除非重现过去的高速经济起飞或者我国面对超高通膨和要破产的情形。。。如果是前者那么不会有问题因为经济起飞收入也会大幅度增加来应付高贷款利息，如果是后者那么不管持有的是房产还是股票还是现金什么的都没价值了，而其中以持有现金是最糟糕的因为可能变成废纸了。。。所以那时就是36计走为上计的时候了。。
所以我认为只要自己目前负担得起供期，考虑了利率可能调整至BLR 7-8%仍然能够应付的话，我觉得屋子是可以买的。。太过担心利率升到不懂多高对经济有多大影响。。。。我觉得这些不是我们的lvl去烦的。。应该等zeti去烦这。
假设贷款年限是最高35年，利率是BLR 6.6%（忽略掉个别银行给的优惠率），每100千的房贷, BLR每调涨1%就会导致每月供期增加RM70。以平均BLR 7.76%来算的话，从现在6.6%-〉7.76%,每100千贷款会增加每月供期RM81。。以历史最高12.25%来算的话，从现在6.6%-〉12.25%，会增加每月供期RM424。。。。。
假设目前一间760千的双层排屋，贷款684千，35年供期，BLR-2.4%，目前供期RM3111，如果7.76%和12.25%的BLR真的重现，那么供期就会调整至3611和5802，升幅为16%-86%。。。如果那时房价重挫50%双层排屋价至380千，贷款342千，35年供期，BLR+x%（有一点值得注意的是一直以来高BLR时，银行都是给+x%的，所以假设那时BLR调涨，银行本身也调涨利率），BLR=7.76%/12.25%，那么那时买屋子的话，每月供期如果x是1%，就是2620-3814，如果x是2%，就是2877-4090。。如果供期3111负担不起，我不会觉得2620-2877-3814-4090就是那时负担得起的供期。。还没包括可能那时需要付高昂的头期。
个人分析认为，最可能出现的状况是就算是调息升也只是大概升到7-8%左右，不大可能会出现过去的8%以上升至双位数BLR，除非重现过去的高速经济起飞或者我国面对超高通膨和要破产的情形。。。如果是前者那么不会有问题因为经济起飞收入也会大幅度增加来应付高贷款利息，如果是后者那么不管持有的是房产还是股票还是现金什么的都没价值了，而其中以持有现金是最糟糕的因为可能变成废纸了。。。所以那时就是36计走为上计的时候了。。
所以我认为只要自己目前负担得起供期，考虑了利率可能调整至BLR 7-8%仍然能够应付的话，我觉得屋子是可以买的。。太过担心利率升到不懂多高对经济有多大影响。。。。我觉得这些不是我们的lvl去烦的。。应该等zeti去烦这。
| Year | BLR | BLR+X% | X% |
| 1976 | 8.50 | - | - |
| 1977 | 8.50 | - | - |
| 1978 | 7.00 | - | - |
| 1979 | 7.00 | - | - |
| 1980 | 8.50 | 10.22 | 1.72 |
| 1981 | 8.50 | 12.07 | 3.57 |
| 1982 | 8.50 | 12.34 | 3.84 |
| 1983 | 10.75 | 11.64 | 0.89 |
| 1984 | 12.25 | 12.80 | 0.55 |
| 1985 | 10.75 | 12.10 | 1.35 |
| 1986 | 10.00 | 12.02 | 2.02 |
| 1987 | 7.50 | 9.73 | 2.23 |
| 1988 | 7.00 | 8.95 | 1.95 |
| 1989 | 6.99 | 8.70 | 1.71 |
| 1990 | 7.49 | 8.99 | 1.50 |
| 1991 | 8.68 | 9.72 | 1.04 |
| 1992 | 9.29 | 10.29 | 1.00 |
| 1993 | 8.22 | 9.65 | 1.43 |
| 1994 | 6.83 | 8.24 | 1.41 |
| 1995 | 8.03 | 9.28 | 1.25 |
| 1996 | 9.18 | 10.12 | 0.94 |
| 1997 | 9.53 | 10.63 | 1.10 |
| 1998 | 10.61 | 12.13 | 1.52 |
| 1999 | 6.79 | 7.75 | 0.96 |
| 2000 | 6.79 | 7.66 | 0.87 |
| 2001 | 6.40 | 7.12 | 0.72 |
| 2002 | 6.40 | 6.52 | 0.12 |
| 2003 | 6.00 | 7.00 | 1.00 |
| 2004 | 5.00 | 6.75 | 1.75 |
| 2005 | 6.25 | 6.50 | 0.25 |
| 2006 | 6.75 | 6.95 | 0.20 |
| 2007 | 6.75 | 6.95 | 0.20 |
| 2008 | 6.75 | 6.60 | -0.15 |
| 2009 | 6.50 | 3.65 | -2.85 |
| 2010 | 5.55 | 4.40 | -1.15 |
| 2011 | 6.30 | 4.20 | -2.10 |
| 2012 | 6.60 | 4.20 | -2.40 |
| 2013 | 6.60 | 4.20 | -2.40 |
| AVG | 7.76 | 8.53 | 0.77 |
2014年1月18日星期六
预测未来屋价
未来其实是很难预测的，预测得准就变专家，预测得不准就变仙家。
无论如何，喜欢预测是人的本性，因为希望可以掌控未来。。
在此我利用72法则来预测计算。
简介 ：
72法则=72 / 年利率 = duration of years to earn capital amount (with compound interest)
例如，银行定存年利3%，1000块放入1年就能获得30块，
如果加入复利（compound interest）的神奇力量，每年获得的利息再投入定存，根据72法则的简单计算，3%年利， 72/3=24 = 只需要24年就能赚多1000块（回酬100%，在此借用一位股票前辈的定义为“开番"）
房产：
历年来，房产平均每年升幅都介于5-7%左右，我本身买的屋子：
屋子一：45年前是18千，现在市价大概600千，平均每年升幅大概是8%
屋子二：37年前是40千，现在市价大概800千，平均每年升幅大概是8.28%
或许很多人会觉得这几年升幅比较夸张拉高了平均升幅。。大概拿回5年前的屋价来看得话
屋子一：大概是160千，40年从18千升到160千，大概开了3.1番，40/3.1=就是平均每13年开一番，72/13=5.54%，平均每年升幅大概是5.54%
屋子二：大概是350千，32年从40千升到350千，大概开了3.1番，32/3.1=就是平均每10.3年开一番，72/10.3=7%，平均每年升幅大概是7%
保守一点，如果拿5%平均每年升幅来算， 72/5=14.4年会开一番，28.8年开两番
30年后，屋价至少
屋子一：600千=〉1百20万=〉2百40万
屋子二：800千=>1百60万=〉3百20万
如果乐观点拿最高8%平均每年升幅来算， 72/8=9年会开一番，18年开两番，36年开三番
36年后，屋价
屋子一：600千=〉1百20万=〉2百40万=〉4百80万
屋子二：800千=>1百60万=〉3百20万=〉6百40万
或许有人会说在未来的30年里，可能平均每年升幅只有3%或更少，也不是不可能的事。。但到时应该大家会选择钱放入定存吧。。如果那时候定存不是1%或更少时。。未来真的很难预测，我们只能在有限的知识和能力以及根据过去的历史来推测。。推测准了30年后变专家，错了30年后是确定是仙家
至于通膨程度，不是我能够预测的能力范围内。。在此skip掉。。
大家不妨运用下上面说的72法则来预测下自己拥有的屋子的以后的屋价来自爽，或者有其他计算方式可以分享。。
无论如何，喜欢预测是人的本性，因为希望可以掌控未来。。
在此我利用72法则来预测计算。
简介 ：
72法则=72 / 年利率 = duration of years to earn capital amount (with compound interest)
例如，银行定存年利3%，1000块放入1年就能获得30块，
如果加入复利（compound interest）的神奇力量，每年获得的利息再投入定存，根据72法则的简单计算，3%年利， 72/3=24 = 只需要24年就能赚多1000块（回酬100%，在此借用一位股票前辈的定义为“开番"）
房产：
历年来，房产平均每年升幅都介于5-7%左右，我本身买的屋子：
屋子一：45年前是18千，现在市价大概600千，平均每年升幅大概是8%
屋子二：37年前是40千，现在市价大概800千，平均每年升幅大概是8.28%
或许很多人会觉得这几年升幅比较夸张拉高了平均升幅。。大概拿回5年前的屋价来看得话
屋子一：大概是160千，40年从18千升到160千，大概开了3.1番，40/3.1=就是平均每13年开一番，72/13=5.54%，平均每年升幅大概是5.54%
屋子二：大概是350千，32年从40千升到350千，大概开了3.1番，32/3.1=就是平均每10.3年开一番，72/10.3=7%，平均每年升幅大概是7%
保守一点，如果拿5%平均每年升幅来算， 72/5=14.4年会开一番，28.8年开两番
30年后，屋价至少
屋子一：600千=〉1百20万=〉2百40万
屋子二：800千=>1百60万=〉3百20万
如果乐观点拿最高8%平均每年升幅来算， 72/8=9年会开一番，18年开两番，36年开三番
36年后，屋价
屋子一：600千=〉1百20万=〉2百40万=〉4百80万
屋子二：800千=>1百60万=〉3百20万=〉6百40万
或许有人会说在未来的30年里，可能平均每年升幅只有3%或更少，也不是不可能的事。。但到时应该大家会选择钱放入定存吧。。如果那时候定存不是1%或更少时。。未来真的很难预测，我们只能在有限的知识和能力以及根据过去的历史来推测。。推测准了30年后变专家，错了30年后是确定是仙家
至于通膨程度，不是我能够预测的能力范围内。。在此skip掉。。
大家不妨运用下上面说的72法则来预测下自己拥有的屋子的以后的屋价来自爽，或者有其他计算方式可以分享。。
2013年11月2日星期六
Good Debt & Bad Debt
我个人觉得我们本地华人仍然很多过于保守。。倾向于不要借贷，不要欠人钱。。。相信和我们家庭灌输的概念不无关系。。。
但我想问下，你家庭是否富裕人家？如果不是，为什么你还要紧紧听从家庭的灌输不要借贷的概念？
如果你有去了解的话，很多有钱人，做生意的人，都是有借贷的。甚至乎有个朋友现在是在一个上司集团的老板身边做个人助理，这个老板如果做一门新的project是尽量完全不用自己钱的，都是向银行借贷来做。。就是俗称的“无本生意”。。。你说他公司危险吗？也不，因为他公司cash rich。。但就是尽量贷款，做无本生意。
富爸爸穷爸爸作者说过，贷款有分good debt & bad debt。。会计学里面的balance sheet，说明基本上asset有多大，liability就有多大。。and vice versa。当一间公司它要expand时，很多时都会借贷。。。因为借贷是liability。。pump大了liability，钱就转到买入asset同时也pump大了asset。。在这段期间可以说是有“泡沫”。。但通过公司获得的新asset可以逐渐地把泡沫填补，变成实心而非空心的。。
个人认为，不应该害怕和避开贷款，而是应该去学习，去发掘机会，衡量机会价值与贷款风险，机会价值高于贷款利息而且自己有足够能力应付贷款风险时，应该敢于贷款，贷款后严谨观察和控制贷款，增加自己的能力，减低贷款的风险。
但我想问下，你家庭是否富裕人家？如果不是，为什么你还要紧紧听从家庭的灌输不要借贷的概念？
如果你有去了解的话，很多有钱人，做生意的人，都是有借贷的。甚至乎有个朋友现在是在一个上司集团的老板身边做个人助理，这个老板如果做一门新的project是尽量完全不用自己钱的，都是向银行借贷来做。。就是俗称的“无本生意”。。。你说他公司危险吗？也不，因为他公司cash rich。。但就是尽量贷款，做无本生意。
富爸爸穷爸爸作者说过，贷款有分good debt & bad debt。。会计学里面的balance sheet，说明基本上asset有多大，liability就有多大。。and vice versa。当一间公司它要expand时，很多时都会借贷。。。因为借贷是liability。。pump大了liability，钱就转到买入asset同时也pump大了asset。。在这段期间可以说是有“泡沫”。。但通过公司获得的新asset可以逐渐地把泡沫填补，变成实心而非空心的。。
个人认为，不应该害怕和避开贷款，而是应该去学习，去发掘机会，衡量机会价值与贷款风险，机会价值高于贷款利息而且自己有足够能力应付贷款风险时，应该敢于贷款，贷款后严谨观察和控制贷款，增加自己的能力，减低贷款的风险。
2013年11月1日星期五
房产是个长远的投资
个人看法，房产是个长远的投资啊。。。。如果只是一直追寻升得快升得猛的，不就变成了在投机？升得快和猛的地方同样的泡沫化几率也比较高因为热钱流向那儿。。风险也比较
大。。。。。。当然，如果眼光准手脚快，能够时时maximize回酬当然是最好，但多少个人有这种能耐？
股市中很多散户都会追寻升得最快最猛的热门股，甚至我自己也曾经如此，但99%都失败。。。我也从中了解到在投资上，找个可以长期又好的投资项目不容 易。。而且有时一动不如一静。。有时动太多当能力不够时会错过很多好时机，也会交很多学费。。曾经我买过股票hlb 6块，那时我嫌它升得慢卖掉了，后来它升到整20块呢。。超过300%。。。。。我反而觉得房产重点不在升得快，而在个“稳”字。。。如果要回酬快，可以 考虑结合股票的“升得快而猛”特性。。。。。。一“稳”一“快”，相得益彰.
要在一项投资项目上，赚取超过100%甚至200-300%的人不少，但能够连续几十年每年平均回酬有整30%的可能世界上只有少数几个人。。。靠的就是 个“长期“投资。。。无论短期利益获得多少，只要有空窗期，所赚的回酬都会被摊薄。。而且好地点好的房子也不是那么容易找到呢。。
股市中很多散户都会追寻升得最快最猛的热门股，甚至我自己也曾经如此，但99%都失败。。。我也从中了解到在投资上，找个可以长期又好的投资项目不容 易。。而且有时一动不如一静。。有时动太多当能力不够时会错过很多好时机，也会交很多学费。。曾经我买过股票hlb 6块，那时我嫌它升得慢卖掉了，后来它升到整20块呢。。超过300%。。。。。我反而觉得房产重点不在升得快，而在个“稳”字。。。如果要回酬快，可以 考虑结合股票的“升得快而猛”特性。。。。。。一“稳”一“快”，相得益彰.
要在一项投资项目上，赚取超过100%甚至200-300%的人不少，但能够连续几十年每年平均回酬有整30%的可能世界上只有少数几个人。。。靠的就是 个“长期“投资。。。无论短期利益获得多少，只要有空窗期，所赚的回酬都会被摊薄。。而且好地点好的房子也不是那么容易找到呢。。
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