究竟买房好还是不买房好？卖房好还是不卖房好？

很多人都会有这两个疑问，就是究竟买房好还是不买房好？卖房好还是不卖房好？
买房与卖房个人觉得是很个人决定以及受到各种环境、主观与客观等因素影响的，所以其实很难一概而定。。。但小弟不才，想忽略掉各种不确定因素，只单从通膨与投资回酬的数字上来探讨。。。所以这帖纯属讨论性质，各位看官看了后所做的买卖决定责任自己自负。。。

买房好还是不买房好？

这个是没有房或已经有房了但仍想继续买的人会有的疑问。。。有这疑问的人通常是有能力买但

（1）不确定是否应该现在买？还有，
（2）究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？

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（1）有能力买但不确定是否应该现在买？如果单纯看通货膨胀的话，我这旧帖已经有计算了：

预测未来屋价 - 讨论帖
http://happyflyingme.blogspot.com/2014/02/35.html

很多人说以后屋价几百万，可能吗？这个问题我相信以前我们父母一代的人也问过：几百千的屋子，可能吗？如果问我，我相信有这个可能，而且觉得可能性蛮大，和通膨几率发生的一样大。我本身买的是排屋，因为排屋有一个优势就是它的地皮。。。屋子可以坏，人可以老/死，地皮却永远在那边，除非政府收回或者发生强烈地震地壳移动导致原本地皮凭空消失了。。。。高楼有风险可能很旧了没有什么人愿意住，但排屋不同因为永远可以重新起过整间屋子。。。排屋与高楼的优缺点就不一一细数了。。只是要说明房子有其永远的价值存在---地皮。

大家可能仍然会有疑虑。。怎知道未来是否和过去一样会受到通膨影响而屋价涨呢？会否可能出现通缩？老实说，我不是经济学家不懂怎样预测，我也不是国家银行没能监控经济。。所以我只能说我不懂会否出现通缩，但可以肯定的一点就是普遍上大家都认同通缩的破坏力比通膨大（看日本通缩导致的迷失的20年）。。所以每个国家的国家银行都想尽办法地不要让自己国家发生通缩的情况。。。所以发生通膨几率永远比发生通缩几率为大而且持久。

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至于问题（2），究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？

我之前有个回复说我得空的话去算算看：http://cforum3.cari.com.my/forum ... 7963&fromuid=207312，所以且看我以下的简单计算，我用我自己本身买的其中一间房子做例子来计算：

Purchase House Price	760000.00
House Price Increment Rate	5.000%
Invest Return Rate	4.500%
House						Downpayment/Fees/Installment - Invest
Year	Amount B/F	Rate	Increment	Amount C/F		Year	Amount B/F	Total Amount	Rate	Increment	Amount C/F
35	3992544.46	5.000%	199627.22	4192171.68		35	3944089.14	4013888.75	4.500%	180624.99	4194513.74
				4192171.68							4194513.74

左边的是如果我买入的房子760千，持有并且持续供期35年，如果平均每年屋价升值5%，我的屋价最终价值是420万（再此我忽略掉出租屋的所得，因为是自住还是出租以及租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。

右边的是如果我不要买入房子，相反的我把所付的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来进行投资，我只要做到平均每年4.5%回酬我就能获得同样的420万价值（再此我忽略掉租屋的费用，因为是否需要租屋和租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。

看起来好像与其买屋不如自己做投资也是不错的选择。理论上是，实际上不是。。因为人性。。。。。如果来个5年的硬性储蓄，不足5年不能拿回，规定一个人每个月存入100块，那么5年后，很大的可能（但如果发生突发状况那么可能就会断供期，此称为风险）他可以拿回100X12X5=6000块的存款；如果没有硬性规定一个人储蓄5年，那么很大可能5年后那个人可能只有1-2千或更少。。。先存后花的这个针对人性而设计的存钱方式我就不多解说了。。。。再来。。。要达到平均每年4.5%的投资回酬看来不难，但其实要一个人坐定定拿4.5%的固定回酬35年而不是去追逐那些8%~10%~20%的回酬是很难的。。。这也是人性。。。追求高回酬自然亏钱风险也会提高，这里我也不细说了。

至于断供期的风险方面，这个自己要去控制与管理了，在这帖就不多细说因为是另外一个topic了。。。我不认为有风险就一定要避开，而是看这风险是否值得拿，有什么方式可以控制与减低风险。。

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再看，卖房好还是不卖房好？这个是有房子的人问的。。且看我的简单计算：

Purchase House Price	760000.00
House Price Increment Rate	5.000%
Invest Return Rate	3.630%
House						Sell & Invest
Year	Amount B/F	Rate	Increment	Amount C/F		Year	Amount B/F	Total Amount	Rate	Increment	Amount C/F
35	3992544.46	5.000%	199627.22	4192171.68		35	4002691.53	4052491.13	3.630%	147105.43	4199596.56
				4192171.68							4199596.56

同样的左边是持有房子35年，右边是把目前的房子卖了（900千市价-683千贷款=217千），再把与买房子同样数额的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来全部进行投资，那么我只需要平均每年3.63%的回酬就能达到420万。。。相比没有房子的人容易了一点，但其实相去不远。。。所以就需要问回同样的问题，是否能够有那个纪律去那样持续地投资和能否保持那个回酬率。


一个在股票论坛的前辈说过，拥有房地产几十年的人比比皆是，拥有股票/其他投资项目几十年的人就寥寥无几。。原因在于房地产的“不动”产性质与股票的“流动”性高的性质有着莫大的关系。。也和人性有着莫大的关系。。。


小弟粗陋的分享计算，在此打住。欢迎大家探讨与研究。


在此附上简单的计算template: https://drive.google.com/file/d/0B3jladI59EMONFd1b1dxR0pjelk/view

我的小小想法 - 关于论坛的发展方向与营运

我个人认为，一个论坛如果简化来看是一个交流平台，大家网友互相交流看法，意见，策略，技术，资讯，新闻等等。。。但如果细分的话，其实论坛也可以是，

一个分享平台，大家分享宝贵的个人经验，分享个人的生活点滴，分享各自的喜怒哀乐等。
一个提倡平台，大家提倡理念/思想/哲理，提倡各自的作品/物品/服务，提倡投资，提倡学习等。
一个学习平台，大家学习知识，吸收别人的经验，良性辩论提升大家的思维与看法。
一个资讯平台，大家可以寻获想要知道的资讯，也可以给与资讯协助其他人。
一个人际关系平台，大家可以网上结识，现实中结识，容易建立起理念相近的人际关系网络。

以上的种种，要说的是论坛除了作为交流平台，还可以成为一个多元化的平台，多元化的平台角色将壮大论坛，吸引更多人流，让更多人得益。

不过，first thing first，要成为一个成功的论坛，我觉得其实就和普通的企业/生意类似，需要以下的种种，才能永续经营与成长：

（1）收入
论坛需要收入以达至最低限度为收支平衡，自给自足，甚至乎如果可以的话可以有额外的盈利让论坛经营团队持续壮大与成长。就如我们要投资一间公司或生意的话，我们首要看的是这间公司/这门生意是否赚钱，或至少收支平衡。。如果不是的话就算亏钱也好我们也要看公司/生意是否能/怎样可以达至收支平衡的境界，然后怎样赚钱，才能让公司/生意持续经营与成长。。因为财务经济就是一个国家，一间公司，一门生意，一个家庭，一个人的命脉所在。。。因为我们处于一个资本社会。。。。我觉得论坛也是如此。一个一直亏钱，一直right issue（求捐钱，经营者股东自己贴钱），不能自己立足的公司（论坛），迟早会被经营者/股东放弃掉。。。除非经营者/股东很有钱要做善事或是作为兴趣。。。

（2）管理
一个论坛就如一间公司，需要良好的管理才能有效率的运作。。。义务性质的管理人员不能长时间管理，所以总有需要一些全职的管理人，来管理与策划论坛的运作，活动，发展等，甚至乎去优化系统化地管理。。。这需要有足够的财务能力与全职时间投入才能做到。

（3）人力资源
人力资源可以是管理人员，可以是技术人员，也可以是event工作人员，甚至乎分享者。。。良好的人力资源可遇不可求，肯义务做事情的人力资源/经营团队更是了不起。。。但我相信每个人都需要金钱来生活，所以义务可以一时，但不能一世，我认为如果参考慈善机构/不为盈利机构的做法来看，通常是混合义务者+聘请者的。。。单靠义务者很难持续营运，单靠聘请者则支出过于庞大。。。。。

（4）人气（市场占有率）
企业需要持续地成长来提高市场占有率才会一直发展起来，论坛也需要持续成长吸引更多人来交流，提高人气知名度的同时也让更多人得益。为了要提高人气，要进行的活动必不可少；提高了人气人流后要应付增加的人流，硬体软体人力方面的开销也必不可少。。。说来说去。。就是需要钱啦。。

（5）发展与专业化
我好友说过，他在英国留学时，那边什么行业什么工作都有做成上市公司的，就算扫地的也有获取清洁方面的专业文凭。。。反观我国很多行业都不够专业。。可以说是在态度与系统方面没有达至专业的水准。。我想。。这当然啊。。英国扫地的人可能每个月都有大概1千英镑（没有查证，大概根据http://www.aplitrak.com/?adid=c3 ... wLmFwbGl0cmFrLmNvbQ来推测），算起来一个月是5-6千马币。。比较起这里的扫地可能5-9百块，天与地比啊。。。这里的扫地的人可能连生活都成问题了，还会去想自己做得专业还是不专业，态度好还是不好吗？

同样的道理，如果经营论坛是一个持续亏钱，或时常挣扎在亏钱边缘，时常需要别人来资助来义务帮忙的，不能形成自给自足的能力，连生存都成了一个疑问，还怎样去变得更专业，怎样成长，怎样可以冲出海外眼望成为国际性的交流平台呢？只能苦苦挣扎龟缩于国内吧。

以上说的是一些我的浅见，虽然我比较着重在于钱方面的问题因为我认为那是最重要的因为是命脉。。。但简短来说的是我认为论坛发展的方向应该朝向多元化国际化专业化，顾及的方面应该和公司雷同，这样才能永续经营与发展。。。。


题外话：我和朋友时不时都会一起玩网络连线游戏，以前有玩一些网上游戏，现在只玩dota 2。。。我们曾经探讨过就算我们只是玩游戏但因为兴趣与想持续变得更好的心态，我们谈论过是否应该系统化专业化我们的玩法，因为这样才能壮大与成长。。。。讨论后的结果是很多人都觉得这只是游戏。。。是拿来疏解压力与娱乐。。。so, why so serious？结果以前玩得网上游戏一些曾经很好的成员已经离队或不玩了，自己因为要赚钱生活与人生其他的种种也不玩了。。。我还有和朋友在玩的dota 2，就真的只是当作娱乐，时不时遇到一些比较厉害的人就被别人杀得片甲不留龟缩城堡等时间过等待完蛋。。。。拿来当作娱乐打发时间的东西，不会被人认真去对待的。。就算多喜欢都好，有朝一日人生出现变化了，厌倦了，自然就会放弃。。。

比较屋主与租客的利益得失

假设屋价720千，贷款648千，供30年，供期3500（2000利息，1500本金）

我不懂租金是否能够追得上供期，但我可以蛮肯定的说通膨肯定追得上房贷利息有余。。。

1，10万（头期7.2万，印花税等等）
2，54万（1500x12x30）
3，15万（每年门牌税，装修等）

屋主	租客
支出80万	支出72万
租金收入72万	租金月贷价差利益 54万
	门牌税/装修利益 15万
-8万，30年后有间完全属于自己的屋子， 每月收取2000净租金退休用（假设租金不升）或者把屋子留给下一代，下一代每月可以得到净租金2000（假设租金不升），假设屋子没卖， 租金拿多30年就是12X30X2000=72万	-3万，30年后继续租屋，由孩子来给租金？那时孩子再用30年支出72万（假设租金不升），扣掉所有利差利益再亏3万，整整60年过去了除了亏了6万外，自己和孩子什么屋子资产都没有？

我身边很多人说不用理孩子那么多，让他们自己应付。。。我本身因为家境出身比较穷，所以我可以的话希望下一代会过得好点。。。所以我退休时不想让孩子烦我的退休生活费，而且我想留资产给下一代，如果他们是人才他们可以更好发挥，如果他们是废材至少可以保他饿不死。

如果租客不续约，寻租他处，屋主可以另找租客，只要屋主本身有足够资金应付房贷供期，问题不大，除非屋子完全是难以出租的。。这种情况下屋主可以拿来自住，本来自住的屋子出租。。要两间屋子都难以出租不是那么容易的，除非投资眼光极差。

我本身买了两间屋子，一间是单层排屋43年前是18千，我买时是375千，两年后的今天是600千。。第二间双层排屋35年前是40千，我买时半年前是760千，现在是900千。我算过这两间屋子的每年平均复利是6-8%，如果剔处这几年显著涨幅的话，每年平均复利也有5-6%。。。。5-6%的每年平均复利会夸张吗？我相信没有多少人会说夸张。。。而我算过这每年平均5-6%复利，将让我的两间屋子30年变成260万以及390万

我相信30年后仍然有人会要买我的屋子，因为是排屋他们可以打掉重建。。别说30年后，现在在我买的屋子四周围很多人都在这样做，我相信在成熟旧区排屋花园区蛮常见的事情。。。至于新的排屋？一来太郊外，不然就是单层没建了，双层则卖价是120万以上。

我觉得房产真正重要不是赚，而是怎样抵抗通膨以及让自己有个地方可以成家安定下来。。。同时可以逐步累积自己的资产财富。。。你说的租客省下69万是价差利益。。而这省下的钱租客会否好好利用投资什么的还是仍然会花掉出去呢？以人性的角度来看，通常会花掉在生活/享受上了。。。当然。。如果能够拿来好好运用投资得到每年平均复利回酬10%以上（我没有真正算，但观乎69万不是开始的数目，所以回酬百分比需要比较高，甚至乎可能需要超过10%），30年后可能也是可以拥有和屋主相同的资产财富数额。。。。但问题是多少人可以做到？人性而言，屋子是不动产流动率比较低所以老老实实的供完屋子的人大把，其他投资项目通常流动率比房产高，投机取巧赌博的机会比较大，亏钱的机会也比较大。。如果你说钱拿来做生意另外讲。。

以上纯属分享，讨论与个人观点。。不同人会面对不同情况，不能一概而论。

第一间屋子的50%印花税折扣

很多人都有这个第一间屋子的50%印花税折扣的感到很困惑，尤其是贷款的印花税的50%折扣。。。如果查看一些网站和论坛, 有人说没有折扣, 有人说有...让人困惑不懂哪个才是正确的...

经过一阵搜寻，我找到以下：

Government Treasury Website

写propose罢了?不懂有没有实行?

http://www.treasury.gov.my/bajet2011/data/speech/bs11.pdf

86. In addition, first time house buyers will also be given stamp duty exemption of 50% on instruments of transfer on a house price not exceeding RM350,000. The Government also proposes that stamp duty exemption of 50% be given on loan agreement instruments to finance such first-time purchse of houses.

http://www.treasury.gov.my/bajet2011/data/speech/appendices11.pdf

根據上面appendix 14说的, 应该是有...

透过网上的律师网友终于搞清楚，只要屋子是所指的价格或以下（2010-2012是350千，2012-2014是400千），不管是S&P还是贷款的印花税都是可以拿到50%折扣。。。不过需要以下条件：

1）买的屋子是residential而不是commercial title的屋子
2）买价不超过指定价格（2010-2012是350千，2012-2014是400千）
3）买家没有拥有任何residential title产业
4）买家是马来西亚公民
5）印花税50%折扣有效期限内申请（2010-2012是350千，2012-2014是400千）
6）只能申请折扣一次

S&P印花税折扣的Act



贷款印花税折扣的Act:

30岁是人生的分水岭

最近和友人谈到。。。所谓的7年之痒，和很多情侣都是在30岁左右分开。。。时间上很吻合（22-23岁大学毕业，多7年就是29-30岁了）。。。。。。除了因为在一起7年了不走入婚姻人心思变外，另外一个可能导致分开的是人到30岁了。。。

男生很多已经有了一定的事业与能力。。所谓的30而立。。有了能力+贪心忘旧+年轻美眉诱惑下（基本上18-30岁女生都喜欢30岁左右的男生，比较事业稳定有经济能力，基本上属于红海竞争）就抛弃了原任选择第三者了。。。身边朋友有这样的例子。。。

女生方面，因为已经属于到达了要成家生子的年龄，如果身边男生还没有能力成家或还没定性，很多女生都会选择放弃因为不想等了。。

当然，也有很多人不管男女30岁左右了会开始思考自己的下半生，思考目前的伴侣是否适合在自己的下半生人生计划中。。。觉得不适合的也干脆分了。。。

你怎么说？

中庸才是王道

爱情与面包。。。有支持偏向爱情的支持者，有偏向面包的支持者，各有观点与论点。。。也有偏向中庸之道的，我是其中之一。。两边如何取得平衡点才是最高境界啊。。。。毕竟每个人与另外一个人的相处方式都不同，一种单一的相处方式不是适合天下每个人的。。。只有靠个别情侣们寻找适合自己的方式。。。如果找不到证明彼此有缘无份吧。。不必勉强在一起只让双方痛苦。。人要学会何时放手。。

身体与灵魂，哪个比较重要？当然是两者啊！如果只有拳王的体魄但是是白痴；又或是超级天才但是全身瘫痪无法动弹，两者都及不上一个普通健全的人啊。。。

个人认为中庸才是王道
http://baike.baidu.com/view/47901.htm

时也，命也，运也。

时也，命也，运也。

每个人的天生命格，运气，环境，遭遇，智慧，都不一样。

http://zhidao.baidu.com/question/2046242.html

有个故事：一个人是算命佬，他自己和当今皇帝的时辰八字是一样的，就觉得非常纳闷为何那个人可以做皇帝，自己反而做江湖算命佬，所以他跑去问一个道行更高深的高人，本来高人是闭门不见任何人，但算命佬写下自己时辰八字叫下人拿给他看，高人看了就立刻出来见他，见到他是算命佬样就说：你是南方人。算命佬奇怪问道:做么你知道我是南方人？高人说：你的时辰八字和当今皇帝一模一样。。。如果是北方出身的北方人，就会做皇帝，如果是南方出生的，就做算命师。。

当然，你也可以说，如果有能力，算命佬也可以造反去打皇帝抢个位子来做。。。但是有些人是天生穿起龙袍不像太子的。。。一个人的人生包含了天、地、人这三个因素。。天生的命格决定了一个人的lvl局限可以去到哪里，地理环境影响了一个人的成长过程，怎样做人决定了他的人格思想与做事的影响力，而天、地、人这三者也互相影响的。。

虽然，天生命格我们没有能力逆天转命，地理环境我们不能改变小时的因为没有能力但长大了我们可以改变我们要在什么环境过活，我们更可以改变自己的人格思想与做事的态度能力等。。。在我们有限的能力努力下，生活仍然会越来越好的。